Пока дожидался сегодня в банке своей очереди, взял со стойки журнальчик полистать...
Сентябрьский номер (18) "Бизнес-Журнала"...
И наткнулся там на интересную статейку, которая во многом подтверждает мои собственные мысли, которые я высказывал здесь, но с которыми Вячеслав категорически не согласен...
Насчет рынка недвижимости - ну НЕТ, НЕТ сейчас причин для его падения. Есть перекупленность, есть темпы роста, не вписывающиеся в "стандарты", есть различные мелкие предпосылки, но именно ПРИЧИН пока нет. И пока их не будет - рынок будет РАСТИ!!!
Вот эта статья...
----------------------
Правило пирамидыМосковские квартиры переоценены в среднем на 30–35%, но инвесторы со всех уголков России не останавливаются и по-прежнему вкладывают шальные деньги в квадратные метры. Между тем стратегия, основанная на инвестировании с целью последующей перепродажи, работает лишь до тех пор, пока есть кому перепродавать купленные квартиры.
Для конечного покупателя со средним доходом приобретение квартиры в Москве становится все менее доступным, и в какой-то момент пирамида может рухнуть. С начала нынешнего года по середину июля рост цен на жилье в Москве превысил 57%, а с 1997-го по 2006 годы совокупное увеличение стоимости квадратного метра составило 180%. За последние же 12 месяцев столичная недвижимость подорожала на 86%! Рост впечатляет даже непрофессионалов! Тем временем по относительному показателю стоимости жилья к доходам населения Москва стала самой дорогой столицей мира.
Несложно догадаться, что основным драйвером роста стоимости активов (акций и недвижимости) в течение последних лет были мировые цены на нефть, непосредственно влияющие на приток валюты в страну и темпы роста доходов населения.
Кто у вас это купит?Неудивительно, что более 50% респондентов, по данным опроса Romir Monitoring, вложили бы свободные средства в покупку недвижимости, и лишь 26% выбрали банковские вклады, 6% — акции, 2% — ПИФы и управляющие компании, а 17% опрошенных никуда не стали бы вкладывать свободные средства.
Такой ажиотаж не случаен. Недвижимость представляется многим потребителям более понятным и надежным инструментом инвестирования, чем, к примеру, фондовый рынок. Принято считать, что существующие темпы роста цен на столичное жилье вполне естественны. Колоссальный спрос со стороны москвичей (по данным правительства Москвы, около двухсот тысяч семей ожидает очереди на улучшение жилищных условий, а обеспеченность жильем в столице в два-три раза ниже, чем в Европе и США) и одновременный дефицит предложения стимулируют инвесторов вкладывать сбережения именно в квадратные метры. У покупателей же создается впечатление, что, купив квартиру сейчас, можно спокойно сдать ее в аренду, а впоследствии перепродать по значительно более высокой цене. Считается, что так будет продолжаться достаточно долго — и не нужно следить за новостями экономики, валютными курсами, котировками акций! Ну разве что поглядывать на стоимость барреля нефти. «Московская недвижимость всегда в цене», — таков девиз сегодняшних покупателей-инвесторов (навязанный им профессиональными пиарщиками из агентств недвижимости. — Прим. ред.)
И лишь немногие задумываются о том, что стратегия, основанная на инвестировании с целью последующей перепродажи, работает, пока есть кому перепродавать скупаемые активы. То есть ровно до тех пор, пока обеспечивается платежеспособный спрос со стороны конечного покупателя. Если же в конце цепочки спрос ослабевает (например, из-за того, что доходы не позволяют приобрести желаемый актив), вся пирамида рушится, и рушится тем быстрее, чем больше в нее было вовлечено заемных средств. При этом одним из ключевых настораживающих сигналов, как правило, становится явное несоответствие ожидаемой надежности и доходности инструмента инвестирования.Ключевой предпосылкой уверенности в стабильно высоких темпах роста цен на жилье в будущем является предположение об избыточном, постоянно пополняемом (например, за счет притока мигрантов в Москву) и низкоэластичном по цене спросе на жилье, поскольку оно, как известно, представляет собой одну из базовых потребностей человека. Между тем необходимо понимать, что потребность в «крыше над головой» вовсе не эквивалентна потребности в статусе собственника этой «крыши»! Столкнувшись с недоступностью жилья в Москве, потенциальные покупатели могут предпочесть альтернативные варианты решения жилищной проблемы — например, аренду (сейчас, по нашим расчетам, это обойдется примерно вдвое дешевле приобретения жилья в собственность с помощью ипотеки) или покупку недвижимости в Подмосковье, где еще сохраняется дисконт по отношению к московским ценам.
Предложение, дефицит которого на московском рынке сейчас поддерживается в том числе и искусственно, может рано или поздно выплеснуться на рынок, в случае если заемщики (как конечные покупатели жилья, так и инвесторы) окажутся не в состоянии выплачивать регулярные суммы по обслуживанию и погашению кредита, что приведет (в зависимости от массовости явления и состояния экономики на тот момент) в лучшем случае — к умеренной ценовой коррекции, а в худшем — к обвалу рынка.
Мягкой посадки!В последнее время тревожные сигналы звучат на рынке недвижимости все чаще. Значительный рост доли «инвестиционных» квартир (приобретаемых для последующей перепродажи), создающих искусственный дефицит предложения и одновременно — резерв для его резкого увеличения в будущем; массовый отказ заемщиков от уже одобренных ипотечных кредитов (до 50%) из-за недоступности стремительно дорожающего жилья; растущий разрыв между суммами платежей по ипотеке при покупке квартиры в кредит и стоимостью аренды — все это не может не настораживать.
По различным заключениям, московская недвижимость переоценена уже на 30–35%, однако, несмотря на это, время и масштаб возможной коррекции определить сложно. Поскольку рынок недвижимости инерционен, дисбалансы могут накапливаться достаточно долго. Вероятно, о скором кризисе на рынке столичной жилой недвижимости говорить рано (в экономике сохраняется избыток свободных денежных средств, а ипотечные кредиты пока занимают незначительную долю в совокупном объеме активов и кредитов банковского сектора).
Но то, что это произойдет в будущем, сомнений не вызывает, если сохранятся все нынешние тенденции. Еще остается возможность предпринять меры по демонополизации первичного рынка и значительному увеличению предложения массового жилья (если не в пределах Москвы, то в ближайших пригородах), что позволило бы оздоровить рынок и сократить аномально высокую доходность без обвала цен.
Однако при сохранении стремительно растущего дисбаланса между спросом и искусственно сдерживаемым предложением, а также быстром увеличении доли заемного финансирования в приобретении жилья (в том числе с целью его последующей перепродажи) реализация пока не осознаваемых в полной мере рисков «жесткой посадки» станет вопросом времени.
Чужие урокиТем более,
мировой опыт красноречиво свидетельствует: любой чрезмерный рост рано или поздно приводит к краху. По данным МВФ, с 1970-го по 2001 годы в 14 странах наблюдалось 20 случаев обвала рынков недвижимости. Реальные цены на дома падали в среднем на 30%, что провоцировало рецессию в экономике. Нередко «спусковым крючком» для начала кризиса на рынке недвижимости становился обвал акций на фондовых биржах. Ярчайший пример последних десятилетий — рынок Японии (цены на жилье с пиковых значений 1991 года до 2005-го упали на 40%), что связано с последствиями банковского кризиса (на балансе банков скопились огромные суммы невозвращенных кредитов под залог недвижимости) и длительной стагнацией в экономике. В Гонконге во время азиатского кризиса рухнули и фондовый рынок, и рынок недвижимости, в результате в первом квартале 2005 года цены были на 43% ниже, чем в первом квартале 1997-го.Бум на рынке жилой недвижимости в последние годы происходит в глобальном масштабе, что дает основания некоторым западным экспертам предполагать его нездоровый характер, сопровождающийся спекулятивным раздуванием стоимости активов. По данным Economist, общая стоимость жилой недвижимости в развитых странах за последние 5 лет увеличилась с 30 триллионов до 70 триллионов долларов. Такой прирост эквивалентен совокупному ВВП этих стран и превышает как размеры «пузыря» на мировом фондовом рынке в период интернет-бума 90-х, так и раздувание фондового рынка США перед Великой Депрессией.
Акции вместо недвижимостиВ долгосрочной перспективе цены на недвижимость действительно растут более устойчиво, чем стоимость акций. Однако перечисленные выше факторы указывают на то, что и на рынке недвижимости длительный и существенный перегрев время от времени приводит к затяжным кризисам. И, на наш взгляд, Россия, в отличие от стран с более тесным взаимодействием между финансовым и реальным секторами экономики, еще не испытала всей тяжести их последствий.
По нашему мнению, высоко оценив привлекательность вложений в недвижимость, инвесторы сильно недооценивают риски. Поэтому, когда последствия перегрева проявят себя в полной мере, инвесторы разочаруются в возможности и дальше получать сверхвысокую доходность на рынке недвижимости и переключатся на поиск альтернативных способов вложения капитала. Например, на фондовый рынок, который тоже не стоит на месте и предлагает даже частным инвесторам все новые и новые механизмы преумножения свободных средств.
Бегство
О том, что рост цен на рынке жилья близится к логическому финалу, свидетельствует тот факт, что сразу несколько крупных строительных компаний занялись возведением объектов коммерческой недвижимости. Последним примером стала ГК «ПИК», анонсировавшая недавно проект строительства офисного комплекса. До этого с подобными инициативами выступили «Интеко», СУ-155, «Декра», «Новая Площадь», «Сити XXI Век» и др. Все это говорит о том, что коммерческая недвижимость выглядит более надежным инструментом вложения средств, чем жилье.
Антон Белых
Автор: Ольга Беленькая.
