Сообщений в теме: 3

[Анатолий Белоусов]

Процент в законе




Если вам предлагают кредит под 18% годовых, это вовсе не значит, что, взяв 100 рублей, в течение года вы вернете 118. Возможно, что и все 150. Помимо процентной ставки условия кредита могут содержать множество нюансов.

Вот строчка из договора, заключенного автором с одним из московских банков: «Незнание клиентом об изменении тарифов вследствие неосведомленности его об информации, размещенной на стенде в оперзале банка, не освобождает клиента от обязанности уплаты соответствующих сумм».


Иными словами, если завтра в офисе банка появится бумажка со словами «Всем заемщикам сдать по 100 рублей на дезинфекцию», то послезавтра вам придется платить.


Скрытый доход банков


Российский потребкредит сегодня смахивает на любимую жену султана: видна только фигура, а лицо скрыто под паранджой. В случае с кредитами скрываются внушительные поборы, которые банк может поиметь с заемщика. Например, комиссия за ведение счета, сбор за обслуживание займа, повышенный процент в случае просрочки платежа, штраф за просрочку, штраф за досрочное погашение кредита и т.п. Все это в совокупности составляет так называемый скрытый процент. Зачастую его сумма увеличивает реальную стоимость кредита вдвое.


Банки предпочитают бравировать снижением ставок по кредитам, закладывая большую часть будущих доходов в побочные комиссии. Так, популярный кредит Банка Москвы «Быстрокредит» рекламируется как заем под 21% годовых. В метроофисах банка он еще дешевле – 19,9%. На деле заемщики платят как минимум 30%: банк стыдливо вписывает в контракты ежемесячную комиссию «за обслуживание кредита» в размере 0,8%. Вроде бы выглядит несущественно? Умножьте на 12 месяцев, получается дополнительно 9,6% годовых.


Аппетит Сбербанка скромнее: плату за обслуживание счета он взимает сразу и единовременно. Она составляет 3%. То есть кредит, выданный под 18% годовых, на деле превышает 20%.


По словам Дмитрия Янина, председателя правления Конфедерации обществ потребителей, сейчас заемщики ничем не защищены от «неадекватной системы штрафов», установленных банками, и переплачивают по ссудам гигантские суммы.


Клиент не всегда не прав


Ситуация может измениться, если будет принят подготовленный Министерством финансов России законопроект «О потребительском кредите». «Профилю» удалось ознакомиться с текстом у одного из чиновников правительства и выяснить, что не так давно документ был завизирован министром финансов. Однако в парламент передать его не спешат: проект проходит юридическую экспертизу.


Суть документа – защитить заемщиков от недобросовестных кредиторов. Закон предписывает банкам информировать клиентов обо всех расходах по потребкредиту, то есть не только о процентных ставках, но и о дополнительных платежах. В кредитных договорах в обязательном порядке должны быть обозначены суммы всех платежей по ссуде. Если уже после подписания кредитного договора обнаружится необходимость не оговоренных в нем платежей, то заемщик может потребовать от банка уменьшить сумму долга на аналогичную этим платежам сумму. По оценке юристов, закон создаст юридическую базу для того, чтобы подобные требования удовлетворялись в судах.


Кроме того, проектом запрещаются штрафы за досрочное погашение займов. А в случае потери работы или иного источника доходов, скажем закончился срок сдачи в аренду жилья, заемщик имеет право требовать отсрочку по платежам (сейчас получение такой отсрочки полностью зависит от доброй воли того или иного банка). Наконец, даже подписав договор, заемщик вправе в течение недели подумать и отказаться от кредита, ничего при этом не заплатив.


«Новый закон ужесточит контроль за деятельностью банков в сфере потребкредитов и отрегулирует отношения, возникающие между заемщиками и кредиторами», – считает Елена Гусева, аналитик компании «ИнвестКапитал». По ее мнению, тема скрытых процентов очень актуальна: большая часть заемщиков сегодня не способны адекватно оценить стоимость кредита. Помнится, один банкир откровенничал с автором материала: «Да, мы зарабатываем на неграмотности людей. Но если ты не понимаешь или не хочешь вдаваться в подробности договора – изволь платить. Адвокаты тоже зарабатывают на неграмотности клиентов!»


–Действительно, иногда человек просто не в состоянии понять все юридические нюансы договора, – соглашается Гусева, но вставать на сторону банкиров не спешит. – Некоторые банки включают в текст условия, которые предоставляют им возможность в одностороннем порядке изменять договор, например резко увеличить размер всевозможных штрафов уже после выдачи кредита. При этом клиентов-заемщиков могут даже не информировать надлежащим образом.


Что будет


Банковское сообщество по-разному реагирует на инициативу Минфина. Если в Ассоциации российских банков согласны с тем, что нынешние кредитные договоры часто вводят потребителей в заблуждение, то Ассоциация региональных банков России бросилась в контратаку и добивается усиления прав банков. «Россия» обратилась в Верховный суд РФ с заявлением, что суды неправильно трактуют права потребителей, когда рассматривают иски заемщиков к банкам. В ассоциации полагают, что правила так называемого публичного договора не распространяются на кредиты и поэтому банк вправе сам определять условия предоставления ссуд.


–Инициатива «России» впрямую не имеет отношения к теме скрытых процентов, но на деле она принципиальна для «правил игры» банков с заемщиками, – считает Иван Захаров, руководитель компании BSMC, занимающейся исследованиями кредитных рынков. – Если банкирам удастся доказать, что кредитные контракты находятся вне защиты прав потребителей, это станет юридическим прецедентом. И банки получат возможность вести дела по собственному усмотрению.


Однако пока банки проигрывают этот бой. В Свердловской области уже создан обратный прецедент: местное отделение Роспотребнадзора заявило, что заемщикам банка «Хоум Кредит энд Финанс» навязываются платные услуги, и дало предписание изменить условия кредитного договора. Надавила на банки и другая властная структура: в прошлом году Федеральная антимонопольная служба напоминала, что банки должны предоставлять заемщикам полную информацию обо всех платежах по кредитам. Источник в ФАС заявил «Профилю», что с принятием закона «О потребительском кредите» эта проблема отпадет, в противном случае ФАС оставляет за собой право составлять черные списки банков, которые дают неполную или искаженную информацию об условиях кредитования физлиц. Центробанк пошел другим путем – он выпустил инструкцию, которая предполагает полную прозрачность потребкредитов, иначе банки не смогут формировать портфель однородных ссуд. Перефразируя великого пролетарского мыслителя, можно добавить, что «эта штука будет посильнее» любого закона.


Некоторые банкиры восприняли законопроект в штыки. Как заявил журналистам Александр Шерстюков, шеф розничного направления Банка Москвы, если банки вынудят отказаться от штрафов, то они будут вынуждены поднять процентные ставки или даже отказаться выдавать кредиты.


Однако о формировании единого фронта банков против законопроекта и тем более о своеобразном «локауте кредиторов» говорить не приходится. Как показывает практика, на рынке наблюдаются различные реакции на возможные перемены. Так, в Альфа-банке явно закручивают гайки: служба клиентских взысканий рьяно прессингует всех должников, вешая на них штрафы за двух-трехмесячные просрочки в размере 10–15% от суммы займа. В ДжиИ Мани Банке (бывший ДельтаБанк), наоборот, решили, что лучше изменить политику добровольно, чем делать это под нажимом. Как заявила «Профилю» Екатерина Тутон, директор ДжиИ Мани Банка по связям с общественностью, одновременно с ребрендингом в банке изменилась штрафная политика: банк на порядок снизил размеры штрафов за просрочки. Правда, здесь остаются в силе комиссии за ведение счета и обслуживание кредита.


Относительная ясность в «войне за права заемщиков» наступит, очевидно, уже в ближайшем будущем, когда законопроект «О потребительском кредите» появится в Думе. И наблюдатели не сомневаются – в том или ином виде закон будет принят. Как говорится, с этим надо что-то делать. В любом случае.



"Скрытые" проценты банков
(Кредиторы предлагают клиентам оплатить каждый "чих")



Комиссия "за ведение счета" - До 2% годовых

Комиссия "за обслуживание кредита" - До 2% годовых

Комиссия "за рассмотрение заявки на кредит" - От 100 руб. до 1%

Повышенный процент в случае просрочки платежа - До 50%

Штраф за просрочку платежа - Устанавливается в каждом банке индивидуально

Штраф за досрочное погашение кредита - Устанавливается в каждом банке индивидуально

Комиссия за снятие наличных с кредитной карты - До 4% за 1 раз


Ян Арт, обозреватель журнала "Профиль"
Источник: "Профиль", данные банков, портал www.banki.ru.

[Ярослав]

Очень интересно! Плюс тебе, Толя!

[Анатолий Белоусов]

Кредитный калькулятор



При получении кредита на жилье заемщики редко обращают внимание на процедуру погашения долга, и напрасно. Выбор того или иного вида платежа позволит существенно сэкономить.


Лишь немногие получившие кредит на жилье могут объяснить, из чего состоят ежемесячные платежи и какой из предлагаемых банками видов погашения долга более выгоден. Да и стоит ли ожидать финансовой «подкованности» от заемщика, если банкиры сами не слишком активно раскрывают ему секреты, связанные с графиком погашения долга. Более того, подавляющее число участников рынка не предоставляют заемщику выбора при кредитовании объектов недвижимости, предлагая своим клиентам воспользоваться лишь аннуитетным платежом, когда каждый период погашения заемщик платит одну и ту же сумму. В первые годы погашаются в основном проценты по кредиту, а собственно сам долг (тело кредита) уменьшается незначительно. Потом эта пропорция выравнивается, и к концу срока клиент выплачивает банку практически только тело кредита. Второй вид платежей – дифференцируемый – встречается гораздо реже. В этом случае тело кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на сумму остатка задолженности. В результате размер общего ежемесячного платежа с каждым разом уменьшается. Например, при получении ипотечного кредита в Сбербанке в размере 1 млн рублей на 10 лет по ставке 12% годовых первый взнос составит 18,3 тыс. рублей, а последний – всего 8,3 тыс. рублей.


Редкий вид.

По мнению большинства банкиров, более широкое распространение аннуитета оправданно. «При нем суммы выплат равномерно распределяются в течение всего срока кредитования. Таким образом, при том же доходе и размере собственных средств заемщик может получить большую сумму кредита», – говорит директор ипотечного департамента банка «КИТ Финанс» Михаил Лазаренко. Это объясняется тем, что при одинаковой сумме кредита размер первого платежа по аннуитету меньше, чем у дифференцированного. А так как банки позволяют заемщику направлять на погашение долга 40–60% от размера их ежемесячного дохода, то и общая сумма кредита, выданного банком по аннуитету, получается большей. Поэтому когда клиент стоит перед выбором: либо получать меньший кредит, но при этом воспользоваться дифференцированным платежом, либо получить большую сумму кредита, то он чаще выбирает второй вариант. «Особенно остро потребность заемщиков в получении большей суммы кредита возникла в результате резкого роста цен на недвижимость в этом году», – отмечает Михаил Лазаренко. То, что максимальные суммы по кредиту могут обеспечить лишь аннуитетные платежи, отмечает и директор департамента розничных продаж компании «Фосборн Хоум» Наталья Россошанская. «Если заемщик имеет доход $2 тыс., то при 10 -летнем сроке кредитования по аннуитетному платежу банк выдаст клиенту $100 тыс., а при дифференцированом – не более $85 тыс.», – уверяет она. По данным Московского ипотечного центра (МИЦ), сегодня каждый пятый клиент хотел бы воспользоваться программой с дифференцированными платежами, но большинство заемщиков не устраивает сумма, которую могут выдать банки исходя из его дохода, в среднем составляющего $2–3 тыс., в результате они соглашаются на аннуитет.

Этот вид платежа удобен и с точки зрения планирования расходов заемщика. «Выплачивая ежемесячно одинаковые по сумме платежи, клиент может планировать свои расходы на более длительное время, осуществлять финансовое заимствование без увеличения нагрузки на семейный бюджет», – считает начальник отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка Артем Ветюгов. При дифференцируемых платежах размер тела кредита распределен равномерно. В результате самые большие выплаты заемщик вносит в начале срока, а дальше сумма снижается, а вместе с ней и сумма выплаты по процентной ставке. «Получается, что общая сумма выплат с помощью дифференцированных платежей меньше, чем по аннуитетным, примерно на 7–8%, но, с другой стороны, клиентам сложнее планировать выплаты неравномерных по сумме платежей», – объясняет начальник управления анализа, подготовки и обслуживания кредитов Бинбанка Вячеслав Пантелеев. Согласны с ним и в МИЦ. «Нужно учитывать и высокий уровень инфляции. При дифференцированном платеже заемщик вынужден оплачивать его «дорогими» деньгами, которые с каждым годом обесцениваются. Выплачивая большие суммы сегодня, он теряет возможность использовать эти средства на другие цели, которые оставались бы у него в случае использования аннуитета», – отмечает начальник отдела ипотечного жилищного кредитования МИЦ Константин Шибецкий.


Для тех, кто умеет считать.

Правда, как отмечают многие аналитики, банки больше пекутся не о клиентах, а о собственной прибыли. «Им удобнее и выгоднее работать с равными платежами, клиент же, используя аннуитетный платеж, вынужден переплачивать, особенно если речь идет о долгосрочном кредите. При 30-летнем займе разница между дифференцированным платежом и аннуитетным составит 90%», – считает Наталья Россошанская. Говоря об удобстве для клиентов аннуитетных платежей, банкиры лукавят. Первые годы заемщик выплачивает в основном проценты по кредиту, а они являются основной прибылью банков. «Для банков выгодно получать свою прибыль уже в первые годы после выдачи кредита. В этом случае даже при уходе заемщика к конкурентам в рамках программ перекредитования банк остается в выигрыше», – объясняет один из финансистов на условиях анонимности.

Как отмечает директор дирекции андеррайтинга банка «Глобэкс» Олег Семкичев, хотя нагрузка на заемщика при дифференцированном платеже действительно выше, чем при аннуитете, но и экономия значительная: «Если клиент возьмет кредит на $120 тыс. на 15 лет по ставке 11,75% в рублях, то при дифференцируемом платеже он заплатит $226 тыс., а при аннуитете – $256 тыс.». Как уверяют эксперты Независимого бюро ипотечного кредитования, при схожих параметрах кредита аннуитет дороже дифференцированных платежей на 20–25%. «В случае дифференцированного платежа потребитель может сэкономить до 15% при займе на 15–20 лет», – заявили в одном из банков. При более коротких сроках разница в выплатах будет незначительная. Та же ситуация и при досрочном погашении. Взяв кредит на 15 лет и решив выплатить его досрочно по прошествии 10 лет, заемщик, погашающий его при помощи дифференцированных платежей, должен выплатить банку всего одну треть от всей суммы кредита, в случае же с аннуитетом он останется должен банку еще половину. Это объясняется тем, что в первое время большая часть выплат по долгу состоит из оплаты процентов.

По оценкам специалистов, спрос на дифференцированные платежи становится все более востребованным, особенно среди тех, кто пользуется займами не в первый раз. Многие заемщики, уже имеющие опыт получения кредитов, стараются найти программы именно с таким платежом, зная, что это даст существенную экономию. «Если зарплата клиента позволяет получить необходимую ему сумму как по аннуитетному, так и по дифференцированному платежу, то в подавляющем большинстве случаев клиент выберет более выгодный для него последний вариант», – уверяет начальник отдела ипотечного кредитования Оргрэсбанка Алексей Мусатов.


Удел избранных.

Сегодня всего четыре крупных банка предлагают своим заемщикам воспользоваться дифференцированными платежами по своим ипотечным программам. Это Сбербанк, Газпромбанк, «Глобэкс» и Оргрэсбанк. Плюс Сбербанка в том, что он оценивает соотношение ежемесячного платежа к доходу исходя из собственных расчетов, отличающихся от других банков. Здесь процентное соотношение платеж/доход может достигать и 90%, а сумма кредита будет значительно больше, чем при кредите с аннуитетным платежом, предлагаемом другими банками. Однако «Сбер» принимает во внимание лишь «белую» зарплату, кроме того, нужны поручители, которых может предоставить далеко не каждый заемщик. Еще один минус – размер ставок: наиболее популярные сегодня долларовые кредиты в «Сбере» на 2–3% выше, чем у остальных игроков, и составляют 12,5–15,5% годовых. У Газпромбанка ставки ниже – от 10,5% в валюте, но, по отзывам ипотечных брокеров, особого смысла идти туда «посторонним» клиентам нет. «Банк, наверное, хорошо обслуживает сотрудников «Газпрома», но с людьми «с улицы» работает крайне неохотно», – говорит на условиях анонимности один из брокеров. У банка «Глобэкс» ставки на вторичное жилье составляют 10,5–11,75% в валюте, но соотношение платеж/доход составляет всего 40%, что не позволяет заемщикам рассчитывать на сумму хотя бы приблизительно равную той, которую он получит при аннуитетных платежах. Последним присоединившимся к списку банков, предлагающих клиентам возможность выбора платежа, стал Оргрэсбанк, который запустил ипотечные программы лишь полгода назад. «Вводя программу ипотечного кредитования, мы изначально рассчитывали, что возможность дифференцированного погашения станет одним из конкурентных преимуществ», – объясняет политику банка Алексей Мусатов. Правда, пока банк кредитует лишь покупку жилья на вторичном рынке по ставкам 11–13% годовых в валюте и 13–15% в рублях, которые немного выше предложений лидеров рынка ипотеки.

Остальные игроки пока не планируют вводить более дешевый для потребителя сервис, объясняя это намерение потребностями самих клиентов. Как считает Михаил Лазаренко, сегодня дифференцированный платеж по ипотечному кредиту востребован в значительно меньшей степени, чем аннуитетный. По мнению Вячеслава Пантелеева, банкам невыгодно введение дифференцированных платежей: «Придется менять и систему оценки платежеспособности, и, вероятно, другие банковские программы, что нецелесообразно, – при этом не думаю, что введение дополнительного вида платежа привлечет больше заемщиков. Скорее дифференцированные платежи были бы привлекательны в сегменте потребкредитования».

Правда, тем, кто уже имеет обе системы в своем банковском «арсенале», такие доводы кажутся надуманными. «Банкам не нужно менять ни программное обеспечение, ни систему скорринга, да и особых сложностей для клиентов при введении дифференцированных платежей не возникает. Как и в случае с аннуитетом, график платежей легко просчитывается: заемщику нужно лишь раз в месяц уточнять в банке точную сумму, которую он должен внести», – объясняет один из банкиров. Правда, и он сомневается в том, что число предложений с дифференцированным платежом будет расти: «На рынке появляется все больше иностранных игроков, которые в первую очередь ориентированы на получение прибыли, а не на удобство продукта для клиента».

Снижает шансы на развитие более дешевого для клиентов платежа и развитие института рефинансирования. «Банки все чаще стараются секьюритизировать ипотечные закладные, а инвесторов, которые заинтересуются этими бумагами, легче привлечь равными потоками платежей, так как такие платежи легче учитывать и отслеживать их объем. Поэтому в случае досрочного погашения долга банки, ориентированные на продажу ипотечных закладных, стараются либо принимать платежи, кратные аннуитету, либо вводят штрафные санкции на досрочное погашение. При дифференцированных же платежах сформировать однородный пул кредитов еще сложнее», – считает гендиректор компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк.

ВЫГОДА
Почувствуйте разницу

При сроке кредитования до пяти лет заемщик, выбравший дифференцированный платеж, вряд ли почувствует его преимущества по сравнению с аннуитетом.

Экономия составит менее $4 тыс., а нагрузка (размер ежемесячных платежей) – гораздо выше. Однако при долгосрочном кредитовании (10–30 лет) клиент заплатит на $11–107 тыс. меньше, чем по аннуитету.


Совокупные платежи при кредите в $120 тыс. (ставка 12% годовых в валюте)

Срок---------------Дифференцированный платеж___$ Аннуитетный платеж, $

5 лет---------------156,6_______________________________160,2
10 лет---------------195,6_______________________________206,6
15 лет---------------228,6_______________________________259,2
30 лет---------------336,6_______________________________444,3




Перспективный кредит

Несмотря на довольно ограниченное число банков, предлагающих клиентам дифференцированные платежи, эксперты не сомневаются: перспективы для более широкого их распространения есть.

«Со временем потребность в таких платежах увеличится. Чем больше развивается ипотека, чем больше появляется компетентных заемщиков, понимающих преимущества того или иного вида платежа», – объясняют аналитики Московского ипотечного центра. Практика банков, уже выдающих ипотечные кредиты с дифференцированными платежами, это подтверждает. «За полгода работы ипотечных программ при возможности выбора между двумя видами платежей ни один клиент не выбрал аннуитет», – заявили в Оргрэсбанке. Банкиры также уверены, что пока еще редко встречающийся платеж в скором времени станет одним из главных преимуществ в борьбе за ипотечного клиента. «Мы видим, что все большее число заемщиков интересуются именно дифференцированными платежами», – считают в банке «Глобэкс».


журнал "Финанс"

[ВЕТЕРОК]

хотелось бы посмотреть на ту формулу аннуитета, которой пользовались авторы статьи. Как правило, общий итог не так драматичен.