Осень 2006 года.
Пик достигнут, количество предложений начало расти.
Летом был ажиотаж. Такого панического спроса не было уже очень давно. Даже начало выхода рынка из кризиса 1998 года было более мягким. То, что происходило на рынке типовых квартир, было только в середине 90-хх в каком-нибудь декабре, в ожидании новых законов, вступающих в силу с Нового года и просто из-за того, что с 70-80хх годов все привыкли, что цены повышались именно после 1 января.
Цены
Усредненный индекс цен
Рост резко замедляется. Первая неделя октября - 1,7% в неделю.
* Графики построены на основе информации об индексе стоимости жилья, публикуемой в издании "Бюллетень Недвижимости".
Прогноз
Не вижу, что цены могут начать снижаться - на рынке сотни, если не тысячи покупателей с ипотечными деньгами, которым никто из продавцов ничего не хочет продавать: ипотечная сделка - это долго, лишние бумаги, вероятность отказа банка в выдаче кредита. Но как только спрос начнет спадать, ипотечные деньги потекут на рынок и не позволят ценам снижаться. Но это касается более или менее типового и комфортного жилья.
На элитном рынке закономерности другие: предложение совсем мало и почти нет кредитных сделок. Снижения цен не будет, но из-за того, что ажиотаж прошел, покупатели выбирают неторопливо, пытаясь торговаться. Но на выбор можно посмотреть всего несколько вариантов.
На мой взгляд, рынок сможет расти 2-3% в месяц спокойно и уверенно еще 2-3 года. Это позволяет ему отложенный спрос, который копился весь 2005 год, денежные вливания ипотечных денег, ожидаемый провал предложения в 2007 году из-за того, что принятие "Закона о долевом строительстве" в 2005 году почти на год приостановило старт новых строительных проектов.
Цены на различные типы квартир
Ценовой уровень на недвижимость следующий:
- Квартиры без отделки или с "обычным" ремонтом: самое маленькое, оно же самое дешевое не стоит менее 2000 $/кв.м. Как обычно, самые маленькие квартиры (особенно студии) пугают стоимостью метра.
- Индивидуальные проекты в спальных районах и новые дома в "зеленой прослойке" между центром и новостройками - около 2500 $/кв.м.
- Цены на квартиры в центре выросли не так стремительно. Здесь покупатели другие и продажи не так стремительны. В центре минимальный уровень цен около 2500 $/кв.м. Что стоит меньше - это квартиры с недостатками, либо "непонятные" расселения. 3000 $/м.кв. - хорошие квартиры, но без изюминки, или новые дома, но с недостатками (планировки, виды из окон, качество строительства). Дома более презентабельные или не очень крепкие, но в суперместе или после реконструкции, новые, с гаражами… – 3500-4500 $/кв.м. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах (набережная реки Мойки, Каменный остров) – 7000-15000 $/кв.м.
- Выросли цены на Каменном острове: в начале года можно было найти квартиры за 4500-5000$/м.кв., сейчас если появляются, то за 10000-15000$/м.кв.
- Продажа квартир стоимостью 300 000-400 000$ - обыденное событие. Все больше сделок стоимостью 500-600 000$. И 1 000 000$. И 2 000 000$.
Интересно заметить
В реконструированном доме у Дворцовой площади Строительная Корпорация "Возрождение Петербурга" подняла цены на последнюю квартиру до 19500$/м.кв. Предпоследняя была продана за 13800$/м.кв. И предложение уникально, и "Возрождение Петербурга" может это себе позволить.
Из-за того, что план по продажам многими строителями перевыполнен на год вперед, многие из них установили на оставшиеся квартиры огромные цены. Это сделано для того, чтобы продавать как можно меньше квартир. Из-за этого у продавцов - физических лиц сложилось неверное ощущение о ценах. Вроде бы строителям еще 2 года строить, но стоимость у них выше, чем реальные цены сделок. Продавцы, пожалуйста, не ориентируйтесь на цены строителей. Это не цены реальных продаж!
Мы идем к ценам в рублях. Появление 5000 рублевой купюры еще подтолкнет к этому. Цены на первичном рынке уже почти везде определены как "не ниже фиксированного курса" – обычно 30-32 рубля за у.е. Многие продавцы - физические лица тоже пытаются привязаться к рублям, фиксируя курс доллара на уровне 27-28 рублей, хотя рынок по-прежнему долларовый.
Настроения Покупателей
Те, кто покупает, чтобы там жить
Покупатели типового, но добротного жилья, вряд ли могут расчитывать на снижение цен. Но вариантов явно станет больше. Можно повыбирать. Скорее всего, блочное жилье 60-70хх годов и ветхий старый фонд подупадет в цене. Особенно 3-4 комнатные квартиры.
Для покупателей элитных квартир проблема выбора еще больше обострилась. Во время летнего ажиотажа смели множество квартир. И первое впечатление у любого покупателя, начавшего поиски квартиры в Петербурге - ШОК: предложение скудно, недостатков у квартир множество, цены больше даже смелых ожиданий.
Покупатели квартир разделились на тех, кто покупал что-то по буклетам строительных компаний и тех, кто еще не покупал.
У "опытных" сформировались новые желания: они, как и год назад, хотят крепкого дома с охраной, свежими коммуникациями, парковкой, но сегодня они не хотят ждать, пока этот дом построится. Сегодняшний покупатель - в основном не инвестор. Он хочет видеть то, что покупает. Он понял, что реальность отличается от красочных проспектов и готов платить за построенный результат, который увлечет, понравится ему. У него есть деньги, а предложения нет.
Покупатели недвижимости привыкли к хорошо сработанным машинам, отличной "умной", "мягкой", "удобной" бытовой технике и то, что они видят на рынке недвижимости Петербурга, сильно отличается от их представления об элитной или просто хорошей недвижимости.
Наши покупатели привыкли к объемам барских квартир, которые они покупали последние 15 лет - высокие потолки, широкие лестницы, большие окна, лепка, камины... Новое строительство очень далеко от всего этого. И, скорее всего, судя по недвижимости в центре европейских столиц, все новые проекты будут достаточно тесными и "оптимально широкими". Если есть желание иметь просторную "барскую" квартиру - придется расселять, делать серьезный ремонт, в квартире и в парадной, мириться с "простыми" соседями.
Несомненно, ауру Петербурга, особое очарование центральных исторических кварталов сложно сохранить в новострое и даже в реконструкции.
ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО - ЭТО НЕ ПОКУПКА КВАРТИРЫ, ЭТО ИНВЕСТИЦИИ. НО КОГДА ПОКУПАТЕЛЬ 2-4 ГОДА ЖДЕТ НОВОЙ КВАРТИРЫ, ЗА ЭТО ВРЕМЯ У НЕГО МЕНЯЮТСЯ МИРООЩУЩЕНИЯ, ЖИЗНЕННЫЕ ПЛАНЫ, РАЗМЕР СЕМЬИ И ПРИОРИТЕТЫ. ТЕХНОЛОГИИ ТОЖЕ ИДУТ ВПЕРЕД И КОГДА-ТО СУПЕРПРОЕКТ ПРЕВРАЩЕТСЯ ИЗ ЭЛИТНОГО В ДОБРОТНУЮ КВАРТИРУ ЭКОНОМ-КЛАССА.
В отличие от конца 90хх - 2000 года почти у всех покупателей деньги связаны. Они готовы рассматривать очень дорогие квартиры, но только с использованием кредитов! Возможность покупки в кредит подходит далеко не для всех вариантов.
Другие покупатели вкладывают в строящееся жилье впервые, они легко покупают, рассматривая красивые буклеты, сравнивая перспективы с тем, что уже есть в продаже из построенного. Этой легкостью покупки по буклетам и рассрочкой, объясняю парадокс, когда стоимостью квартиры, которую надо долго ждать и той, которая построена и собственность на нее получена, почти одинаковы.
Поэтому же строителям сложнее продавать, когда дом уже построен, но не закончен. Вид стройки в России мало привлекателен и квартиры в сером бетонном цвете кажутся убогими.
Интересно заметить
Бытие определяет сознание. Иногда нам, давно работающим с недвижимостью Питера, кажется, что по глазам клиента мы можем определить, в каком районе и доме он живет и где хочет жить. Уважаемые Покупатели! Не сдерживайте своих желаний, живите в доме и месте, соответствующем Вашему статусу и возможностям.
Покупатели-инвесторы
Для инвесторов рынок недвижимости снова становится интересным. Еще несколько месяцев назад казалось, что вложения в недвижимость уже не будут столь притягательными. После падения российского фондового рынка финансы потекли в недвижимость.
Выгодное положение Петербурга по-прежнему сохраняется. Переезд Конституционного суда (170 миллионов рублей будут потрачены только на квартиры судей), перевод в Питер офисов крупных налогоплательщиков, строительство автомобильных заводов международных концернов (Тойота, Ниссан) т.п. дадут большой толчок статусу города.
Долгосрочные вложения наиболее перспективны в недвижимость в неповторимых петербургских исторических местах.
Для краткосрочных вложений сейчас можно выбрать "срочно продающиеся варианты" - это не квартиры от строительных компаний, не вторичный рынок от обычных продавцов - на такие варианты цены уже подняты по максимуму. Можно попробовать найти квартиры в почти построенных домах, но когда дольщикам надо срочно получить деньги до принятия квартиры по акту приема-передачи, поэтому они не могут ставить максимальную цену (продажа по договору цессии). Сейчас в продаже квартира на втором высоком этаже в доме в сквере на Каменноостровском проспекте.
Что думают Продавцы
Продавцам ждать больше не нужно. Пик достигнут.
Для квартир в центре города спрос увеличился только на добротное жилье. Критерии хороших квартир, с точки зрения покупателей, становятся жестче и ветхая или неинтересная недвижимость будет все больше отставать от средних цен рынка.
Смещение спроса только к добротному жилью заставляет нас еще раз обратиться к владельцам квартир. Уважаемые Продавцы, ваши ценовые ожидания все еще очень сильно завышены! Петербург пока еще не совсем европейский город, чтобы позволить себе цены столиц развитых стран мира. Количество инвестиций в него практически равно количеству иностранных компаний и их сотрудников, понимающих ценность места в цене недвижимости, совсем невелико. А для "наших" покупателей критерии элитности другие и поменялись они очень быстро.
В Петербурге квартиры находят покупателя, если они И ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫ, И В ОТЛИЧНОМ МЕСТЕ, И ПАРАДНОЙ ПЛАНИРОВКИ, И С ВЫСОКИМИ ПОТОЛКАМИ ИЛИ В ДОМАХ ПОСЛЕ РЕКОНСТРУКЦИИ (НОВЫХ ДОМАХ) С ОХРАНОЙ, ГАРАЖАМИ И Т. Д. Если чего-то не хватает, а стоит недешево, то квартира может "продаваться" годами. Оценивайте правильно возможности Вашей недвижимости, соотнесите желаемую цену со временем, которым Вы располагаете.
Стоит заметить
Продавцы, да и покупатели в Петербурге не умеют торговаться. Продавцы обижаются, выслушав предложение снизить цену, а покупатели стесняются предлагать. Москвичи не стесняются, чем часто вводят "скромных" питерских продавцов в ступор.
Пока что тезис "деньги имеют определенную ценность в определенный момент" не очень работает в Питере. Продавец может продавать квартиру по стоимости много выше рынка месяцами в надежде найти своего уникального покупателя. Время и деньги - это взаимосвязанные вещи. Стоимость денег исчисляется в нужный момент. К сожалению, в Петербурге следование этой экономической аксиоме не очень заметно. Доля продавцов из активного среднего бизнес-класса не так велика. Продавцы готовы продавать квартиру годами, но "подороже" в надежде на СВОЕГО покупателя. Для обменных вариантов, когда встречные варианты также растут, вся финансовая выгода от увеличения цены исчезает или даже делает обмен более дорогим. При прямой продаже, складывается впечатление, что продавец не знает, что делать с полученными деньгами: куда вложить, как заставить работать. Похоже, это объясняется вялостью экономической активности Петербурга и тем, что рост цен на недвижимость может превышать доходность других форм вложения денег, а также все же скудностью выбора достойных квартир в Петербурге.
Модные тенденции
По районам
ПАРАДНЫЙ КВАРТАЛ - новое для Питера явление. Это целый микрорайон элитных домов и жителей. Это, наверное, как "Золотая миля" в Москве. Жить в однородной социальной среде - это именно то, что хотят покупатели сегодня. Они опять готовы ждать несколько лет до окончания строительства, потому что конкуренции подобных предложений НЕТ! Стремление жить не только в элитном доме, но и в элитном квартале очень велико.
Какие квартиры как...
Покупателям больше нравится современная архитектура зданий, чем воссозданные или заново построенные "исторические" фасады (я лично, чаще придерживаюсь другого мнения). Сегодня очень рады панорамному остеклению - окнам от пола до потолка, квартирам, в которых много света. Это действительно очень здорово для нашего северного города.
Очень редко встречается достойная "входная группа". Скромные узкие бедненькие подъезды элитных домов - это убивает покупателей наповал.
На рынке все больше заметна тенденция смены квартир, которые были куплены в 1993-1997-2000 г. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970-1980-хх г. постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня же оказалось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки и очень немногие полурасселенные дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. Социальное расслоение возрастает, все больше желания жить в окружении себе подобных. Да и действительно, когда твой уровень доходов в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, очень тяжело встречать в "своем" подъезде опухшие лица и перешагивать через "спящие" тела. Ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку даже у самих владельцев.
К счастью, собственники подобных квартир приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть, и согласны расставаться со своим "детищем" за ту сумму, которую диктует рынок.
Аксессуары к квартирам
Паркинг остается главным обязательным аксессуаром элитного жилья. Из-за отсутствия гаража или из-за того, что для большой квартиры было только одно парковочное место, многие проекты не смогли стать выгодными для девелоперов. Места в паркингах стоит в центре города около 40000$. Последние паркинги в комплексе на набережной Робеспьера продаются по 45000$, а в доме у Дворцовой площади установлена предельная стоимость в 60000$.
Рынок строящегося жилья
На рынке строящегося элитного жилья в Петербурге по-прежнему отсутствует конкуренция. Это снова позволит строителям реализовывать квартиры задолго до окончания строительства и не сильно переживать часто из-за абсолютно обычного качества построенных домов.
Качество строительства задается сегодня не спросом и экономическими рычагами, не соблюдением обязательств, отраженных в договорах, а отношение топ-менеджеров компаний к своим проектам, к своей работе, желанием и привычкой быть всегда на уровне, лучше других, вызывать восхищение.
Но первичный рынок не окажется без "своих" покупателей - заплатить всю сумму сразу тяжело. Ипотека реально не работает - количество сделок минимально, бюрократических моментов предостаточно.
Как никогда ранее ярко видно противоречие между ценами будущих проектов, продаваемых по рекламным буклетам и ценами сделок с готовыми квартирами. Цены квартир, которые будут построены через 3 года, выше, чем построенные варианты! Могу объяснить это только тем, что готовые комплексы не отвечают требованиям покупателей - они расчитывают, что в новых проектах качество и уровень будет выше. Также очень важна рассрочка - долевое строительство позволяет растягивать платежи на весь период строительства. Строительная Корпорация "Возрождение Петербурга" отказалась от бесплатной рассрочки в "Парадном квартале" и все равно большая часть квартир первой очереди продана за несколько месяцев. Причем стоимость квартир "Парадного квартала" почти в 2 раза выше, чем квартиры, которые перепродают дольщики в построенных комплексах на Шпалерной улице и набережной Робеспьера.
Это стоит отметить
Проект "Новая Звезда" холдинга RBI, наверное, единственный в городе, когда намеченное воплощено в реальность и даже ярче, чем было на бумаге! Очень приятно. Счастливые покупатели пересказывают своим знакомым это чудесное событие.
Ипотека
Ипотека НАЧАЛАСЬ! ИПОТЕКА очень нужна. Но пока она неповоротлива. Даже если цены на нефть упадут и денег на рынке станет меньше - это будет толчком для развития ипотеки и выходом ее на достойный уровень.
Но сегодняшний рост рынка сведет количество ипотечных сделок на нет. Пока цены будут расти столь стремительно, когда есть множество "быстрых" покупателей с "живыми" деньгами продавцам ипотека совсем неинтересна.
Чтобы ипотека заработала, необходима отмена 13% налога с продажи недвижимости, находящийся в собственности у продавца менее 3-х лет. Мы можем рекомендовать банки, которые проводят сделку без уплаты дополнительных налогов продавцом, но для широкого распространения ипотеки нужно отменять этот налог.
Расселения и встречные покупки
Если цены замедлятся и появится много вариантов квартир снова можно будет сращивать обменные цепочки и завершать расселения.
Квартиры со встречной покупкой привлекают покупателей, если только они очень индивидуальны, не типичны или существенно дешевле "прямых продаж" (на 10-15%).
Фактор к ускорению расселения коммуналок - отмена бесплатной приватизации.
В Петербурге, наверное, как нигде еще, чувствуется его коммунальное прошлое. Очень много в городе было и остается коммуналок. Очень многие настрадались, живя в них, изголодались по отдельному жилью. Не скоро удастся насытить этот голод.
Но сегодня расселения остановлены. Мы не можем в условиях ежедневного роста цен на типовые встречные квартиры просчитать смету расселения покупателю.
Риэлторы. Профессиональное сообщество
Изменяются не только цены и спрос на разные типы квартир. Серьезные перемены начались на рынке услуг риэлтерских компаний. На рынок пришли клиенты, которые хотят качественных услуг на уровне, соответствующем их социальному статусу. К риэлтерам обращаются с желанием получить совсем другие услуги, чем раньше. Идет расслоение агентств недвижимости - каждому социальному слою нужен свой агент, свой набор услуг. Сегодня, чтобы найти покупателя на квартиру, её недостаточно выставить в "Бюллетень недвижимости". Многих агентов это вводит в смятение, других заставляет более умно строить свою работу.
Немногие риэлторы понимают, какие услуги сегодня хотят получить от них клиенты. Рынки элитного и типового жилья начинают существовать в параллельных, непересекающихся плоскостях. Многие покупатели элитного жилья не вспоминают о существовании каталога "Бюллетень недвижимости". Скажи такое год назад - никто бы не поверил.
Леонид Юрьевич Рысев
Директор департамента "Продажи элитных квартир"
Агентство Бекар. Офис Бекар V.I.P.
(812) 326-40-33
