Сообщений в теме: 11

[Анатолий Белоусов]

Сдавать квартиры невыгодно

Девальвация доллара, ставшего за последнее десятилетие практически основной валютой в нашей стране, вносит свои коррективы в том числе и в ситуацию на рынке недвижимости. Продавать квартиры в рублях довольно сложно из-за запредельного количества цифр, зато, сдавая квартиры в аренду, все больше арендодателей уже предпочитают выставлять цены в рублях.


По словам замруководителя управления аренды квартир корпорации "Инком-Недвижимость" Оксаны Поляковой, первые желающие выставить цены в национальной валюте появились около двух лет назад. Правда, в то время их количество не превышало 2% от общего числа арендодателей. "Сегодня эта доля увеличилось до 15-20%", - утверждает Полякова. PR-директор компании Vesco Realty Иван Лясников считает, что доля рублевой аренды не превышает 10-15%. По его мнению, гораздо более явно проявляется количество желающих сдать жилплощадь в евро: сегодня их количество доходит до 30-35%. "Однако доля нанимателей, согласных оплачивать квартиры в этой валюте, не превышает 15% от общего их числа, - делится Лясников. - Около 60% все же предпочитают снимать квартиры в привычной валюте для этого рынка - долларах, а количество желающих платить за квартиру в рублях составляет около четверти от общего числа квартиросъемщиков".

Арендодателей можно понять: сегодня сдавать квартиру уже невыгодно. Стоимость найма квартир за последний год повысилась только в эконом-классе, и то незначительно. Например, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", с июля прошлого года средняя цена на двухкомнатную квартиру эконом-класса повысилась всего на 71 доллар: с 595 до 666 долларов в месяц. "Самыми популярными у арендаторов остаются однокомнатные квартиры, спрос на них составляет 63% от общего числа потенциальных нанимателей, - замечает замдиректора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Жукова. - В этом сегменте спрос превышает предложение в два раза, а с июля прошлого года стоимость их аренды выросла с 460 до 568 долларов в месяц". Аренда жилья бизнес-класса даже подешевела. По данным "МИЭЛЬ-Недвижимости", стоимость найма однокомнатных квартир в этом сегменте с января по июль текущего года снизилась на 80 долларов (с 1132 до 1054 долларов в месяц), двухкомнатных - на 120 долларов (с 1772 до 1653 долларов в месяц), а трехкомнатных - на 220 долларов (с 2874 до 2653 долларов в месяц). При этом стоимость жилья с начала года выросла примерно на 50%. В результате окупаемость инвестиционных квартир за счет сдачи в аренду может доходить до нескольких десятков лет. Например, по расчетам Марии Жуковой, однокомнатная квартира, расположенная у метро "Юго-Западная", стоимостью 160 тысяч долларов при аренде по цене 500 долларов в месяц окупится в течение 27 лет; "двушка" у метро "Планерная" стоимостью 369 тысяч долларов при месячном найме за 700 долларов - в течение 45 лет.

Бизнесом это назвать трудно: ведь даже если положить средства в банк под проценты, то это обеспечит 8-9% в год. "К осени можно ждать небольшого сезонного повышения, но в целом в ближайшее время ситуация на рынке аренды жилья останется стабильной", - прогнозирует Мария Жукова.


"Газета"

[Вячеслав Н.У.]

однокомнатная квартира, расположенная у метро "Юго-Западная", стоимостью 160 тысяч долларов при аренде по цене 500 долларов в месяц окупится в течение 27 лет

Абсолютно неверное рассуждение. Берем пока просто аренду. Каждый год арендная ставка повышается собственником (здравомыслящим собственником) в среднем на 50 долларов. Тогда:
1 год: 500*12=6 000 у.е.
2 год:550*12=6 600 у.е
3 год 600*12= 7 200 у.е.
4 год 650*12= 7800 у.е.
5 год = 8 400
6 год = 9 000
7 год = 9 600
...
15 лет= 11 400
Итого 153 000 у.е. + 7,3 мес*950=160 тысяч долларов.

Таким образом благодаря одной аренде квартира окупится за пятнадцать лет и семь с лишним месяцев. Долго? Но ведь никто не учитавал, что каждый год стоимость квартиры будет расти как минимум на 20% (это в долгосрочной перспективе, а пока рост стоимости жилья вообще заоблачный).

Поэтому, с учетом роста стоимости квадратных метров, рентабельность покупки квартиры в инвестиционных целях взлетает до немыслимых высот=). А арендную плату следует рассматривать скорее как вторичный фактор по отношению к росту стоимости жилья. Фактор, который будет обеспечивать приятные, вещественные ежемесячные поступления в личный кошелечек - как дивиденды по акциям, только почаще

С уважением,
Вячеслав Н.У.

[Анатолий Белоусов]

Вячеслав, а теперь посчитайте, что было бы с этими 160000$, если бы Вы их грамотно инвестировали не в недвижимость, а в акции на фондовом рынке, скажем, под какие-нибудь несчастные 30-40% годовых (реально, приправильном подходе, фондовый рынок можетприносить намного больше)...
Так что выгоднее - недвижимость или акции?!.

[Вячеслав Н.У.]

Что выгоднее завыисит от:
1) умений, знаний и возможностей инвестора в каждой из отраслей
2) суммы инвестирования
3) времени инвестирования

Это только самые основные моменты. а существует еще множество других нюансов =)
Если же брать в целом, усредненно, то как всегда встает извечный "конфликт между риском и доходностью". Акции - более рискованно и более доходно, недвижимость чуть менее рискованно и менее доходно=)

[Анатолий Белоусов]

На самом деле недвижимость - ничуть не менее рискованно!!!
НИЧУТЬ!!!
Просто это риски иного порядка (административные риски, юридические риски, финансово-экономические риски, прочие специфические риски), но они столь же высоки для неискушенного инвестора, что и риски на фондовом рынке...

А речь шла, естественно, об опытном инвесторе! Так вот - опытный инвестор (даже если допустить, что он одинаково опытен в обоих сферах инвестирования) намного больше денег сделает именно на фондовом рынке (при заданных условиях: 160000$ и один и тот же временной интервал инвестирования)!!!

Просто, в современной России ситуация и условия таковы, что инвестировать в недвижимость намного менее выгодно, чем в акции. Если проводить аналогии, то современный рынок акций является самым настоящим инвестиционным Клондайком!!! И в ближайшие 10-15 лет таковым и будет оставаться!!! А вот лет через 10-15, возможно, ситуация сможет измениться и в пользу рынка недвижимости (если нынешний бурный рост фондового рынка России снизится, если доходы от ценных бумаг государство обложит более высоким налогом, а на рынке недвижимости, напротив, налоги существенно снизят)...
Сейчас же инвестировать в недвижимость имеет смысл только ради ДИВЕРСИФИКАЦИИ своего капитала, но уж никак не для получения хорошей доходности (даже при самых хороших раскладах, после вычета всех налогов и прочих расходов, ЧИСТЫЙ доход от инвестирования в недвижимость в современной России не превышает 18-20% годовых, а как правило - вообще остается на уровне банковских вкладов, то есть, порядка 8-10% в год)...

Естественно, все это мое ИМХО...
Можем и подискутировать на эту тему...

P.S. Сделаю и постараюсь выложить скоро небольшой конспектик на тему инвестирования в недвижимость, где попытаюсь обрисовать все основные моменты этого вида инвестирования, применительно к современной России...

[Вячеслав Н.У.]

Ну не скажи=)

18-20% это при очень неудачном раскладе.

Инвестиции в недвижимость приносят ОЧЕНь хорошие деньги, особенно последние годы. Не стоит так же забывать об офисной недвижимости, земле и т.д. Например купить где-нибудь в Краснодарске за 10 миллионов долларов гостиницу и N га земли, подождать полгодика и, вложив еще около 100 тыс у.е., найти покупателя, продав ему на 35% дороже (сделать все это не так уж и сложно). Вот тебе и прибыль в чистых 60% годовых. Или в элитную недвижимость Москвы вложиться, которая 70% чистыми ближайшее время будет безусловно приносить. (З.Ы. где бы еще такие деньги раздобыть).

А если уж брать опытного инвестора, то административные риски, юридические риски, финансово-экономические риски, прочие специфические риски его уже не трогают по причине связей во всех сферах, касающихся проблем ведения сделок.

Бесусловно успешная торговля на фондовом рынке, особенно успешная торговля интрадей, принесут НАМНОГО больше прибыли нежели инвестирование в недвижимость. НО, недвижимость для опытного инвестора менее рискована, чем тот же фондовый рынок для опытного инвестора. Простейшая схема купить-отремонтировать-посдавать в аренду-продать принесет в настоящее время как МИНИМУМ 50% годовых. А если найти "срочную продажу"(для этого необходимы связи , то доходность будет еще более высокой. Ну и конечно не будем забывать о Новостройках, особенно в городах спутниках Москвы. Инвестиции в Новостройки правда несут очень высокие риски.

Еслит брать неопытного инвестора, то вложения в недвижимость будут для него более трудоемки и затратны. Будет намного сложнее совмещать данный вид деятельности с обычной работой. Риски будут не ниже, чем на фондовом рынке + вероятность потерять ВСЕ!!!

А вот для людей искушенных в лабиринтах такого понятия, как рынок недвижимости, данный вид инвестиционной деятельности будет НАМНОГО прибыльнее, стабильнее и надежнее, чем игра на фондовом рынке, который в настоящее время действительно "Клондайк"

[Анатолий Белоусов]

Ну не скажи=)

18-20% это при очень неудачном раскладе.

Конкретный пример инвестиций в объект торговой недвижимости...

Объект недвижимости приобретает физическое лицо (или группа физических лиц). Предположим, это помощение площадью 210 кв.м на первой линии Ленинского проспекта г. Москвы. Стоимость помещения - порядка 1 050 000 $ (инвестор купил помещение без комиссии агентству).
Возьмем для примера удачный случай: помещение удалось сдать в аренду по ставке 1100 долл./кв.м/год. В этом случае валовой доход от сдачи объекта в аренду составит 231 тыс. долл., или 22% от его стоимости. Сразу отметим, что в приобретенном помещении, как правило, необходимо сделать ремонт. Арендатор делает ремонт и производит перепланировку за свой счет. Однако ремонт внешних стен и помещений общего пользования производится за счет арендодателя. Нередко, если хозяин помещения не хочет вкладывать в свою недвижимость дополнительные средства, арендатор делает такой ремонт сам, но требует компенсировать затраты за счет арендной платы.
Расходы на управление помещением, если они ложатся, предположим, на арендодателя (хотя часто их может брать на себя и арендатор), могут равняться 2-5% годовой прибыли от объекта. В данном примере определим расходы на управление помещением в размере 3%, или 6930 долл. Таким образом, доход до налогообложения составит 224 070 долл.
Налог на имущество физических лиц установлен в размере 2% (21 тыс. долл.) от балансовой стоимости помещения. В большинстве случаев балансовая стоимость намного меньше рыночной, следовательно, ниже и налогооблагаемая база (она составит не 21 тыс. долл., а как минимум 10 тыс. долл.). Для примера все же возьмем больший вариант. Итого 203 070 долл., или 19,34%. Нужно заметить, однако, что в следующем году размер налога на имущество уменьшится, что связано с амортизацией.
Налог на доходы физических лиц составляет 13% (26 399 долл.).

Итого: чистая прибыль инвестора — собственника (собственников) объекта (доли) равняется 176 671 долл., или 16,8% от стоимости. Срок окупаемости составляет 5,9 лет.

http://www.info-forum.ru/public/style_emoticons/default/biggrin.png


Другой пример...

Физическое лицо приобретает жилье для последующей сдачи в аренду. Предположим, это элитная квартира с ремонтом и мебелью, площадью 100 кв.м, в Центральном административном округе Москвы. Допустим, она стоит порядка 400 тыс. долл. Месячная арендная плата за такую квартиру составляет 4000 долл./мес. Таким образом, годовой валовой доход от сдачи квартиры в аренду будет 48 тыс. долл., или 12% от стоимости.
Для данного примера определим расходы на управление в размере 10%, или 4800 долл. К расходной части операций арендодатели также могут отнести затраты на страхование квартиры (0,5-2% от стоимости жилья), однако от этого можно отказаться. Таким образом, доход инвестора до налогообложения составляет: 48 000 долл. -- 4800 долл. (расходы на управление) = 43 200 долл.
В Москве налог на имущество физических лиц установлен в размере 1% от балансовой стоимости помещения. Если бы расчет налога на имущество проводился по рыночной стоимости объекта недвижимости, то сумма уплаты приблизилась бы к 4000 долл. В большинстве случаев балансовая стоимость намного ниже рыночной, и следовательно, меньше и налогооблагаемая база. Для примера возьмем вариант расчета налога, исходя из его рыночной стоимости.
Не стоит также забывать и о налоге на доходы физических лиц. Если собственник сдаваемого в аренду жилья заключает договор доверительного управления квартирой с риэлтерской компанией, та, как правило, выплачивает владельцу арендную плату и одновременно взимает налог на доходы физических лиц (то есть выступает налоговым агентом). Если же инвестор решил действовать самостоятельно, ему придется подавать декларацию в налоговую инспекцию. Сейчас подоходный налог для физических лиц составляет 13%, или 43 200 долл. X 13% = 5616 долл.
В нашем примере чистая прибыль инвестора — собственника квартиры составит: 43 200долл. (доход до налогообложения) — 4000 долл. (налог на имущество) — 5616 долл. (налог на доходы физических лиц) = 33 584 долл., или 8,4% от стоимости квартиры. Нужно заметить, однако, что в следующем году размер налога на имущество уменьшится, это связано с амортизацией квартиры. Срок окупаемости проекта составляет 11 лет.


http://www.info-forum.ru/public/style_emoticons/default/biggrin.png


Ну и наконец, откровение признанного специалиста по вопросам инвестирования в недвижимость, исполнительного директора УК "Blackwood Фонды Недвижимости", Артема Цогоева:

...Семейная пара совладельцев нескольких московских мебельных магазинов обратилась ко мне с просьбой помочь им разместить денежные средства (порядка 400 тыс. долл.) в объект коммерческой недвижимости. Их интересовали, в первую очередь, офисные помещения класса А или В. Мне повезло, на рынке вскоре появилось такое помещение — офис площадью 150 кв.м на первом этаже сданного элитного дома на Таганке выставлялся по 2900 долл./кв.м. Благодаря моему участию в переговорах, инвесторы приобрели объект по 2500 долл./кв.м, и передо мной встала задача сдать офис в аренду. Я привлек для решения этой задачи специалистов из агентства недвижимости, которые успешно сдали помещение по 500 долл./кв.м (без НДС и эксплуатационных расходов) сроком на три года. Технической эксплуатацией данного помещения занималась компания, эксплуатирующая жилой дом. В итоге доход, который получил инвестор, составил около 18% годовых. Эта сделка стала для меня самой успешной в 2001 году в данном сегменте недвижимости...

Если признанный специалист считает "самой успешной" сделку, принесшую инвестору 18% годовых (интересно, это с учетом всех издержек инвестора, комиссионных, налогов или БЕЗ оных?..), что говорить о специалистах и инвесторах более низкого уровня?!.


http://www.info-forum.ru/public/style_emoticons/default/biggrin.png


В то же самое время, вложи эта супружеская пара свои 400 тыс. долл. в январе того же самого 2001 года в ПИФ "Добрыня Никитич" и погаси паи в конце декабря этого же года, их чистый доход, с вычетом всех скидок и налогов составил бы порядка 110 тыс. доларов или около 27-28% годовых!!!



И это всего лишь в ПИФ!!!!!!!

А если бы они инвестировали деньги в более доходные акции?!?!


P.S. Я конечно же могу ошибаться, но на данный момент мое видение ситуации именно такое. И российский рынок недвижимости видится мне намного менее доходным инвестиционным инструментом, чем российский фондовый рынок... Хотя, повторяю, возможно я не прав!.. Свои личные деньги - в недвижимость я никогда не инвестировал...

[Вячеслав Н.У.]

Все правильно!=)

Именно такая прибыль и будет от эксплуатации объектов - а то и меньше. НО, в данных расчетах не учтено, что прибыль-то идет в основном не за счет сдачи в аренду, которая, как я уже говорил, может рассматриваться как отдаленный аналог дивидендов по акциям, а за счет роста стоимости объекта! И если пересчитать все примеры с учетом выросшей стоимости торгового помещения/офиса/элитной квартиры, то рентабельность выйдет совершенно иной. Если есть возможность, давай укажем здесь даты совершения этих сделок и заново рассчитаем эффективность инвестиций по данным трем примерам с учетом вновь появившегося фактора!

[Анатолий Белоусов]

Все правильно!=)

Именно такая прибыль и будет от эксплуатации объектов - а то и меньше. НО, в данных расчетах не учтено, что прибыль-то идет в основном не за счет сдачи в аренду, которая, как я уже говорил, может рассматриваться как отдаленный аналог дивидендов по акциям, а за счет роста стоимости объекта! И если пересчитать все примеры с учетом выросшей стоимости торгового помещения/офиса/элитной квартиры, то рентабельность выйдет совершенно иной. Если есть возможность, давай укажем здесь даты совершения этих сделок и заново рассчитаем эффективность инвестиций по данным трем примерам с учетом вновь появившегося фактора!

ОК!!!
Отлично!!!
Будет невероятно интересно!!!
Давайте для "чистоты эксперимента" возьмем за дату начала сделок - январь того же самого 2001 года!!!
Буду Вам очень признателен за перерасчет, Вячеслав!!!

Мы эту тему выведем на чистую воду!!!!

[Вячеслав Н.У.]

Пример № 1

Объект недвижимости приобретает физическое лицо (или группа физических лиц). Предположим, это помощение площадью 210 кв.м на первой линии Ленинского проспекта г. Москвы. Стоимость помещения - порядка 1 050 000 $ (инвестор купил помещение без комиссии агентству).
Возьмем для примера удачный случай: помещение удалось сдать в аренду по ставке 1100 долл./кв.м/год. В этом случае валовой доход от сдачи объекта в аренду составит 231 тыс. долл., или 22% от его стоимости. Сразу отметим, что в приобретенном помещении, как правило, необходимо сделать ремонт. Арендатор делает ремонт и производит перепланировку за свой счет. Однако ремонт внешних стен и помещений общего пользования производится за счет арендодателя. Нередко, если хозяин помещения не хочет вкладывать в свою недвижимость дополнительные средства, арендатор делает такой ремонт сам, но требует компенсировать затраты за счет арендной платы.
Расходы на управление помещением, если они ложатся, предположим, на арендодателя (хотя часто их может брать на себя и арендатор), могут равняться 2-5% годовой прибыли от объекта. В данном примере определим расходы на управление помещением в размере 3%, или 6930 долл. Таким образом, доход до налогообложения составит 224 070 долл.
Налог на имущество физических лиц установлен в размере 2% (21 тыс. долл.) от балансовой стоимости помещения. В большинстве случаев балансовая стоимость намного меньше рыночной, следовательно, ниже и налогооблагаемая база (она составит не 21 тыс. долл., а как минимум 10 тыс. долл.). Для примера все же возьмем больший вариант. Итого 203 070 долл., или 19,34%. Нужно заметить, однако, что в следующем году размер налога на имущество уменьшится, что связано с амортизацией. Налог на доходы физических лиц составляет 13% (26 399 долл.).

Итого: чистая прибыль инвестора — собственника (собственников) объекта (доли) равняется 176 671 долл., или 16,8% от стоимости. Срок окупаемости составляет 5,9 лет

Итак – чистая прибыль от эксплуатации составила у нас 16,8% за год (176 671 долл.). Предположим, что собственник этого помещения «отэксплуатировав» его год взял да и продал его по средней рыночной цене. Рост стоимости торговых помещений в 2001 году составил по данным Stiles&Ryabokobylko порядка 30% (берем 24% с поправкой на погрешность), тогда:

Мы продаем помещение за 1 302 000 $. При продаже мы заплатим комиссию 2% (обычная комиссия риэлтора составляет 1,5-2,5%), получаем 1 275 960. Предположим, что мы также решили заплатить НДФЛ, который составит 32 760. итого у нас остается 1 243 200 $. На иные и непредвиденные расходы заложим еще 3% от суммы продажи, которые составят 39 060 $. Тогда наш чистый доход от продажи будет равен (1243200-39060)-1050000=154140$. Прибавим к этой сумме доходы полученные от эксплуатации и получим 330811, или 31,5% годовых в 2001 году при учете неудачного стечения обстоятельств и продаже пониже рыночной цены. Соответственно если все сделать грамотно, доходность составит вплоть до 40%. Что и требовалось доказать=)

Пример №2

Физическое лицо приобретает жилье для последующей сдачи в аренду. Предположим, это элитная квартира с ремонтом и мебелью, площадью 100 кв.м, в Центральном административном округе Москвы. Допустим, она стоит порядка 400 тыс. долл. Месячная арендная плата за такую квартиру составляет 4000 долл./мес. Таким образом, годовой валовой доход от сдачи квартиры в аренду будет 48 тыс. долл., или 12% от стоимости.
Для данного примера определим расходы на управление в размере 10%, или 4800 долл. К расходной части операций арендодатели также могут отнести затраты на страхование квартиры (0,5-2% от стоимости жилья), однако от этого можно отказаться. Таким образом, доход инвестора до налогообложения составляет: 48 000 долл. -- 4800 долл. (расходы на управление) = 43 200 долл.
В Москве налог на имущество физических лиц установлен в размере 1% от балансовой стоимости помещения. Если бы расчет налога на имущество проводился по рыночной стоимости объекта недвижимости, то сумма уплаты приблизилась бы к 4000 долл. В большинстве случаев балансовая стоимость намного ниже рыночной, и следовательно, меньше и налогооблагаемая база. Для примера возьмем вариант расчета налога, исходя из его рыночной стоимости.
Не стоит также забывать и о налоге на доходы физических лиц. Если собственник сдаваемого в аренду жилья заключает договор доверительного управления квартирой с риэлтерской компанией, та, как правило, выплачивает владельцу арендную плату и одновременно взимает налог на доходы физических лиц (то есть выступает налоговым агентом). Если же инвестор решил действовать самостоятельно, ему придется подавать декларацию в налоговую инспекцию. Сейчас подоходный налог для физических лиц составляет 13%, или 43 200 долл. X 13% = 5616 долл.
В нашем примере чистая прибыль инвестора — собственника квартиры составит: 43 200долл. (доход до налогообложения) — 4000 долл. (налог на имущество) — 5616 долл. (налог на доходы физических лиц) = 33 584 долл., или 8,4% от стоимости квартиры. Нужно заметить, однако, что в следующем году размер налога на имущество уменьшится, это связано с амортизацией квартиры. Срок окупаемости проекта составляет 11 лет.

Итак. Рост стоимости элитного жилья в 2001 году составил порядка 30% (как и рост стоимости торговых помещений). Соответственно все расчеты аналогичны, за исключением, того, что доход от эксплуатации в этом случае 8,4% вместо 16,8 – то есть в 2 раза меньше. Тогда средняя ожидаемая нами в 2001 году доходность от инвестиций в элитную недвижимость составит порядка 23 % годовых при неудачном раскладе, а при грамотном подходе все 30%!

Пример №3

Семейная пара совладельцев нескольких московских мебельных магазинов обратилась ко мне с просьбой помочь им разместить денежные средства (порядка 400 тыс. долл.) в объект коммерческой недвижимости. Их интересовали, в первую очередь, офисные помещения класса А или В. Мне повезло, на рынке вскоре появилось такое помещение — офис площадью 150 кв.м на первом этаже сданного элитного дома на Таганке выставлялся по 2900 долл./кв.м. Благодаря моему участию в переговорах, инвесторы приобрели объект по 2500 долл./кв.м, и передо мной встала задача сдать офис в аренду. Я привлек для решения этой задачи специалистов из агентства недвижимости, которые успешно сдали помещение по 500 долл./кв.м (без НДС и эксплуатационных расходов) сроком на три года. Технической эксплуатацией данного помещения занималась компания, эксплуатирующая жилой дом. В итоге доход, который получил инвестор, составил около 18% годовых. Эта сделка стала для меня самой успешной в 2001 году в данном сегменте недвижимости.

Рост стоимости на офисные помещения класса «А» в 2001 году был очень волатилен. По итогам года он составил в среднем 20%. Стоит отметить, что с каждым годом темпы роста стоимости офисных помещений возрастают.
Итак, как всегда продаем наш замечательный объект в конце года=). Получаем 375000+20%=450 000. Из них 2% комиссии риэлтору, остается 441 000. НДФЛ в размере 9750; остается 431 250. Закладываем 3% от общей суммы (13500) на иные и непредвиденные расходы и получаем 417 750$. Соответственно чистый доход будет равен 42750$, или 11,4% годовых. Приплюсуем сюда чистый доход от эксплуатации за год и получим почти 30% годовых!!!

Вывод: при стандартном (без напрягов специфических короче) стечении обстоятельств средний чистый доход от инвестирования в недвижимость в 2001 году составлял порядка 28%. Что очень неплохо смотрится как по меркам того времени, так и в сравнении с доходностью от инвестирования в фондовый рынок.

[Анатолий Белоусов]

Отлично!!!
Спасибо, Вячеслав, за столь исчерпывающие ответы, подкрепленные цифрами!!!!!!!!!!!
Вообще, чертовски рад и просто ВЕЛИКОЛЕПНО, что именно Вы являетесь модератором и вообще - главой темы ИНВЕСТИРОВАНИЯ на нашем форуме!!!

В отличии от фондового рынка, инвестирование в недвижимость я лично изучаю пока только в чистой теории (к практике перейду лет через 5-10, не раньше). И как видим, теория без практики не всегда до конца понятна, возможны некоторые ошибки и недопонимание...

Теперь, если будут возникать какие-либо вопросы в освоении искусства инвестирования в недвижимость, всегда буду в первую очередь обращаться за советом именно к Вам!!!

Вы доказали Ваш профессионализм!!!
СПАСИБО!!!

P.S. И все же: 28-40% годовых - сравнимо с доходностью по ПИФам, но намного ниже доходности по акциям за тот же период...

[Анатолий Белоусов]

Материал по теме...




Недвижимость Санкт-Петербурга. Тенденции, цены, течения, прогнозы


Ажиотаж. Такого панического спроса не было уже очень давно. Даже начало выхода рынка из кризиса 1998 года было более мягким. То, что происходит сегодня на рынке типовых квартир, было только в середине 90-хх в каком-нибудь декабре, в ожидании новых законов, вступающих в силу с Нового года и просто из-за того, что с 70-80хх годов все привыкли, что цены повышались именно после 1 января.

Цены

Усредненный индекс цен

В конце весны цены все также росли на 2-3% в месяц, что вполне объяснимо и дало жизни призатухшему за последний год рынку. Но после майских праздников уже даже самые далекие от недвижимости поняли, что надо покупать именно сейчас, срочно, а еще и фондовый рынок начал падать - рост в середине мая 2% В НЕДЕЛЮ. Это очень много. Это меньше, чем в Москве. Но после такого пика неизбежно замедление и даже некоторый тактический откат.




* Графики построены на основе информации об индексе стоимости жилья, публикуемой в издании "Бюллетень Недвижимости".


Прогноз

На мой взгляд, рынок может расти 2-3% в месяц спокойно и уверенно еще 2-3 года. Это позволяет ему отложенный спрос, который копился весь 2005 год, денежные вливания ипотечных денег, ожидаемый провал предложения в 2007 году из-за того, что принятие "Закона о долевом строительстве" в 2005 году почти на год приостановило старт новых строительных проектов.


Цены на различные типы квартир

Ценовой уровень на недвижимость следующий (квартиры без отделки или с "обычным" ремонтом):

Самое маленькое оно же самое дешевое не стоит менее 1400 $/кв.м. Как обычно, самые маленькие квартиры (особенно студии) пугают стоимостью метра (до 1700$/м.кв). На просмотры выстраиваются очереди по 10 покупателей. Цена растет каждый час.

Индивидуальные проекты в спальных районах и новые дома в "зеленой прослойке" между центром и новостройками - около 1500-1900 $/кв.м.

Цены на квартиры в центре выросли не так стремительно. Здесь покупатели другие и продажи не так стремительны. В центре минимальный уровень цен около 1700 $/кв.м. Что стоит меньше - это квартиры с недостатками, либо "непонятные" расселения. 2000-2500 $/м.кв. - хорошие квартиры, но без изюминки, или новые дома, но с недостатками (планировки, виды из окон, качество строительства). Дома более презентабельные или не очень крепкие, но в суперместе или после реконструкции, новые, с гаражами… – 3000-4000 $/кв.м. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах (набережная реки Мойки, Каменный остров) – 5000-10000 $/кв.м.

Выросли цены на Каменном острове - в начале года можно было найти квартиры за 4500-5000$/м.кв., сейчас если появляются, то за 5000-6000$/м.кв.

Продажа квартир стоимостью 200 000-300 000$ - обыденное событие. Все больше сделок стоимостью 500-600 тысяч. И 1 000 000$. И даже 2 000 000$.


Интересно заметить

В реконструированном доме у Дворцовой площади Строительная Корпорация "Возрождение Петербурга" подняла цены на последнюю квартиру по 17100$/м.кв. Предпоследняя была продана за 12000$/м.кв. И предложение уникально и "Возрождение" может это себе позволить. ЛЭК на несколько дней приостановил продажи в начале мая. RBI установила цены в доме на Невском проспекте на уровне 6800$/м.кв.

Мы идем к ценам в рублях. Появление 5000 рублевой купюры еще подтолкнет к этому. Цены на первичном рынке уже почти везде определены как "не ниже фиксированного курса" – обычно 30-32 рубля за у.е. Многие продавцы - физические лица тоже пытаются привязаться к рублям, фиксируя курс доллара на уровне 27-28 рублей, хотя рынок по-прежнему долларовый.




Настроения Покупателей


Те, кто покупает, чтобы там жить

У покупателей типового жилья руки опускаются - все ускользает из рук, дорожает каждый день.

Для покупателей элитных квартир все не так ужасно, но с учетом того, что приличных квартир в Питере очень мало, сейчас проблема выбора еще больше обострилась. Первое впечатление у любого покупателя, начавшего поиски квартиры в Петербурге - ШОК: предложение скудно, недостатков у квартир множество, цены совсем не такие "маленькие", как часто покупатели ожидают.

Покупатели квартир разделились на тех, кто покупал что-то по буклетам строительных компаний и тех, кто еще не покупал.

У "опытных" сформировались новые желания: они, как и год назад, хотят крепкого дома с охраной, свежими коммуникациями, парковкой, но сегодня они не хотят ждать, пока этот дом построится. Сегодняшний покупатель - в основном не инвестор. Он хочет видеть то, что покупает. Он понял, что реальность отличается от красочных проспектов и готов платить за построенный результат, который увлечет, понравится ему. У него есть деньги, а предложения нет.

Покупатели недвижимости привыкли к хорошо сработанным машинам, отличной "умной", "мягкой", "удобной" бытовой технике и то, что они видят на рынке недвижимости Петербурга, сильно отличается от их представления об элитной или просто хорошей недвижимости.

Наши покупатели привыкли к объемам барских квартир, которые они покупали последние 15 лет - высокие потолки, широкие лестницы, большие окна, лепка, камины... Новое строительство очень далеко от всего этого. И, скорее всего, судя по недвижимости в центре европейских столиц, все новые проекты будут достаточно тесными и "оптимально широкими". Если есть желание иметь просторную "барскую" квартиру - придется расселять, делать серьезный ремонт, в квартире и в парадной, мириться с "простыми" соседями.

Несомненно, ауру Петербурга, особое очарование центральных исторических кварталов сложно сохранить в новострое и даже в реконструкции.

ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО - ЭТО НЕ ПОКУПКА КВАРТИРЫ, ЭТО ИНВЕСТИЦИИ. НО КОГДА ПОКУПАТЕЛЬ 2-4 ГОДА ЖДЕТ НОВОЙ КВАРТИРЫ, ЗА ЭТО ВРЕМЯ У НЕГО МЕНЯЮТСЯ МИРООЩУЩЕНИЯ, ЖИЗНЕННЫЕ ПЛАНЫ, РАЗМЕР СЕМЬИ И ПРИОРИТЕТЫ. ТЕХНОЛОГИИ ТОЖЕ ИДУТ ВПЕРЕД И КОГДА-ТО СУПЕРПРОЕКТ ПРЕВРАЩЕТСЯ ИЗ ЭЛИТНОГО В ДОБРОТНУЮ КВАРТИРУ ЭКОНОМ-КЛАССА.

В отличие от конца 90хх - 2000 года почти у всех покупателей деньги связаны. Они готовы рассматривать очень дорогие квартиры, но только с использованием кредитов! Возможность покупки в кредит подходит далеко не для всех вариантов.

Многие покупатели вкладывают в строящееся жилье впервые, они легко покупают, рассматривая красивые буклеты, сравнивая перспективы с тем, что уже есть в продаже из построенного. Этой легкостью покупки по буклетам и рассрочкой, объясняю парадокс, когда стоимостью квартиры, которую надо долго ждать и той, которая построена и собственность на нее получена, почти одинаковы.


Интересно заметить

Бытие определяет сознание. Иногда нам, давно работающим с недвижимостью Питера, кажется, что по глазам клиента мы можем определить, в каком районе и доме он живет и где хочет жить. Уважаемые Покупатели! Не сдерживайте своих желаний, живите в доме и месте, соответствующем Вашему статусу и возможностям.


Покупатели-инвесторы

Для инвесторов рынок недвижимости снова становится интересным. Еще несколько месяцев назад казалось, что вложения в недвижимость уже не будут столь притягательными. После падения российского фондового рынка финансы потекли в недвижимость.

Выгодное положение Петербурга по-прежнему сохраняется. Переезд Конституционного суда (170 миллионов рублей будут потрачены только на квартиры судей), перевод в Питер офисов крупных налогоплательщиков, строительство автомобильных заводов международных концернов (Тойота, Ниссан) т.п. дадут большой толчок статусу города.

Долгосрочные вложения наиболее перспективны в недвижимость в неповторимых петербургских исторических местах.

Для краткосрочных вложений сейчас можно выбрать "срочно продающиеся варианты" - это не квартиры от строительных компаний, не вторичный рынок от обычных продавцов - на такие варианты цены уже подняты по максимуму. Можно попробовать найти квартиры в почти построенных домах, но когда дольщикам надо срочно получить деньги до принятия квартиры по акту приема-передачи, поэтому они не могут ставить максимальную цену (продажа по договору цессии).




Что думают Продавцы

Продавцы типовых квартир с удовольствием поднимают цены. Те, кто может отложить продажу "припрятали" свои квартиры, чтобы посмотреть, что будет дальше.

Для квартир в центре города спрос увеличился только на добротное жилье. Критерии хороших квартир, с точки зрения покупателей, становятся жестче и ветхая или неинтересная недвижимость будет все больше отставать от средних цен рынка.

Смещение спроса только к добротному жилью заставляет нас еще раз обратиться к владельцам квартир. Уважаемые Продавцы, ваши ценовые ожидания все еще очень сильно завышены! Петербург пока еще не совсем европейский город, чтобы позволить себе цены столиц развитых стран мира. Количество инвестиций в него практически равно количеству иностранных компаний и их сотрудников, понимающих ценность места в цене недвижимости, совсем невелико. А для "наших" покупателей критерии элитности другие и поменялись они очень быстро.

В Петербурге квартиры находят покупателя, если они И ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫ, И В ОТЛИЧНОМ МЕСТЕ, И ПАРАДНОЙ ПЛАНИРОВКИ, И С ВЫСОКИМИ ПОТОЛКАМИ ИЛИ В ДОМАХ ПОСЛЕ РЕКОНСТРУКЦИИ (НОВЫХ ДОМАХ) С ОХРАНОЙ, ГАРАЖАМИ И Т. Д. Если чего-то не хватает, а стоит недешево, то квартира может "продаваться" годами. Оценивайте правильно возможности Вашей недвижимости, соотнесите желаемую цену со временем, которым Вы располагаете.


Стоит заметить

Продавцы, да и покупатели в Петербурге не умеют торговаться. Продавцы обижаются, выслушав предложение снизить цену, а покупатели стесняются предлагать. Москвичи не стесняются, чем часто вводят "скромных" питерских продавцов в ступор.

Пока что тезис "деньги имеют определенную ценность в определенный момент" не очень работает в Питере. Продавец может продавать квартиру по стоимости много выше рынка месяцами в надежде найти своего уникального покупателя. Время и деньги - это взаимосвязанные вещи. Стоимость денег исчисляется в нужный момент. К сожалению, в Петербурге следование этой экономической аксиоме не очень заметно. Доля продавцов из активного среднего бизнес-класса не так велика. Продавцы готовы продавать квартиру годами, но "подороже" в надежде на СВОЕГО покупателя. Для обменных вариантов, когда встречные варианты также растут, вся финансовая выгода от увеличения цены исчезает или даже делает обмен более дорогим. При прямой продаже, складывается впечатление, что продавец не знает, что делать с полученными деньгами: куда вложить, как заставить работать. Похоже, это объясняется вялостью экономической активности Петербурга и тем, что рост цен на недвижимость может превышать доходность других форм вложения денег, а также все же скудностью выбора достойных квартир в Петербурге.




Модные тенденции


По районам

ПАРАДНЫЙ КВАРТАЛ - новое для Питера явление. Это целый микрорайон элитных домов и жителей. Это, наверное, как "Золотая миля" в Москве. Жить в однородной социальной среде - это именно то, что хотят покупатели сегодня. Они опять готовы ждать несколько лет до окончания строительства, потому что конкуренции подобных предложений НЕТ! Стремление жить не только в элитном доме, но и в элитном квартале очень велико.


Какие квартиры как...

Покупателям больше нравится современная архитектура зданий, чем воссозданные или заново построенные "исторические" фасады (я лично, чаще придерживаюсь другого мнения). Сегодня очень рады панорамному остеклению - окнам от пола до потолка, квартирам, в которых много света. Это действительно очень здорово для нашего северного города.

Очень редко встречается достойная "входная группа". Скромные узкие бедненькие подъезды элитных домов - это убивает покупателей наповал.

На рынке все больше заметна тенденция смены квартир, которые были куплены в 1993-1997-2000 г. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970-1980-хх г. постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня же оказалось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки и очень немногие полурасселенные дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. Социальное расслоение возрастает, все больше желания жить в окружении себе подобных. Да и действительно, когда твой уровень доходов в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, очень тяжело встречать в "своем" подъезде опухшие лица и перешагивать через "спящие" тела. Ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку даже у самих владельцев.

К счастью, собственники подобных квартир приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть, и согласны расставаться со своим "детищем" за ту сумму, которую диктует рынок.


Аксессуары к квартирам

Паркинг остается главным обязательным аксессуаром элитного жилья. Из-за отсутствия гаража или из-за того, что для большой квартиры было только одно парковочное место, многие проекты не смогли стать выгодными для девелоперов. Места в паркингах стоит в центре города около 35000$. Последние паркинги в комплексе на набережной Робеспьера продаются по 45000$, а в доме у Дворцовой площади установлена предельная стоимость 60000$.


Рынок строящегося жилья

На рынке строящегося элитного жилья в Петербурге по-прежнему отсутствует конкуренция. Это снова позволит строителям реализовывать квартиры задолго до окончания строительства и не сильно переживать часто из-за абсолютно обычного качества построенных домов.

Качество строительства задается сегодня не спросом и экономическими рычагами, не соблюдением обязательств, отраженных в договорах, а отношение топ-менеджеров компаний к своим проектам, к своей работе, желанием и привычкой быть всегда на уровне, лучше других, вызывать восхищение.

Но первичный рынок не окажется без "своих" покупателей - заплатить всю сумму сразу тяжело. Ипотека реально не работает - количество сделок минимально, бюрократических моментов предостаточно.

Как никогда ранее ярко видно противоречие между ценами будущих проектов, продаваемых по рекламным буклетам и ценами сделок с готовыми квартирами. Цены квартир, которые будут построены через 3 года, выше, чем построенные варианты! Могу объяснить это только тем, что готовые комплексы не отвечают требованиям покупателей - они рассчитывают, что в новых проектах качество и уровень будет выше. Также очень важна рассрочка - долевое строительство позволяет растягивать платежи на весь период строительства. Строительная Корпорация "Возрождение Петербурга" отказалась от бесплатной рассрочки в "Парадном квартале" и все равно большая часть квартир первой очереди продана за несколько месяцев. Причем стоимость квартир "Парадного квартала" почти в 2 раза выше, чем квартиры, которые перепродают дольщики в построенных комплексах на Шпалерной улице и набережной Робеспьера.


Это стоит отметить

Проект "Новая Звезда" холдинга RBI, наверное, единственный в городе, когда намеченное воплощено в реальность и даже ярче, чем было на бумаге! Очень приятно. Счастливые покупатели пересказывают своим знакомым это чудесное событие.



Ипотека

Ипотека НАЧАЛАСЬ! ИПОТЕКА очень нужна. Но пока она неповоротлива. Даже если цены на нефть упадут и денег на рынке станет меньше, это будет толчком для развития ипотеки и выходом ее на достойный уровень.

Но сегодняшний рост рынка сведет количество ипотечных сделок на нет. Пока цены будут расти столь стремительно, когда есть множество "быстрых" покупателей с "живыми" деньгами продавцам ипотека совсем не интересна.

Чтобы ипотека заработала, необходима отмена 13% налога с продажи недвижимости, находящийся в собственности у продавца менее 3-х лет. Мы можем рекомендовать банки, которые проводят сделку без уплаты дополнительных налогов продавцом, но для широкого распространения ипотеки нужно отменять этот налог.

Расселения и встречные покупки
Обменные цепочки из-за того, что выбраны самые дешевые квартиры, снова стали разваливаться. Квартиры, которые продаются при условии одновременной покупки другой квартиры, не популярны у покупателей. Обычно обменные варианты занимают недели или месяцы.

Квартиры со встречной покупкой привлекают покупателей, если только они очень индивидуальны, не типичны или существенно дешевле "прямых продаж" (на 10-15%).

Фактор к ускорению расселения коммуналок - отмена бесплатной приватизации. После 2007 года шанс расселиться будет намного ниже. Агентства приватизации перегружены. К лету-осени этого года должны появиться более сговорчивые расселенцы из тех, кто успеет приватизировать свои квартиры.

В Петербурге, наверное, как нигде еще, чувствуется его коммунальное прошлое. Очень много в городе было и остается коммуналок. Очень многие настрадались, живя в них, изголодались по отдельному жилью. Не скоро удастся насытить этот голод.

Но сегодня расселения остановлены. Мы не можем в условиях ежедневного роста цен на типовые встречные квартиры просчитать смету расселения покупателю.

Риэлторы. Профессиональное сообщество
Изменяются не только цены и спрос на разные типы квартир. Серьезные перемены начались на рынке услуг риэлтерских компаний. На рынок пришли клиенты, которые хотят качественных услуг на уровне, соответствующем их социальному статусу. К риэлтерам обращаются с желанием получить совсем другие услуги, чем раньше. Идет расслоение агентств недвижимости - каждому социальному слою нужен свой агент, свой набор услуг. Сегодня, чтобы найти покупателя на квартиру, её недостаточно выставить в "Бюллетень недвижимости". Многих агентов это вводит в смятение, других заставляет более умно строить свою работу.

Не многие риэлторы понимают, какие услуги сегодня хотят получить от них клиенты. Рынки элитного и типового жилья начинают существовать в параллельных, непересекающихся плоскостях. Многие покупатели элитного жилья не вспоминают о существовании каталога "Бюллетень недвижимости". Скажи такое год назад - никто бы не поверил.



1 июня 2006 года.

Леонид Юрьевич Рысев
Директор департамента "Продажи квартир V.I.P."
Агентство Бекар