Перейти к содержимому

Фотография

размен (продажа) 3х комнотной квартиры с целью приобрести 1комнатную и 2х комнатную

размен недвижимости продажа квартиры

  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 9

#1 Slog

Slog

    Ученик

  • Киберсанты
  • PipPip
  • 10 сообщений
0
Обычный
  • Страна, Город:
    Пенза
  • Пол:Мужчина

Отправлено 11 Октябрь 2011 - 16:53

Добрый вечер всем.
Нужна помощь (совет) по размене трех комнатной квартиры.

Возможно ли сделать так чтобы разменять квартиру на две выше описанных?
Существенна помощь риэлтора (агенства) или можно обойтись своими силами?
С чего начать это дело?

P.S. Важно любое мнение!
  • 0

На правах рекламы

#2 Анатолий Белоусов

Анатолий Белоусов

    Основатель форума

  • Администрация
  • 27 341 сообщений
8 761
Очень хороший
  • Страна, Город:
    Россия, г. Ижевск
  • Пол:Мужчина

Отправлено 11 Октябрь 2011 - 16:57

Возможно ли сделать так чтобы разменять квартиру на две выше описанных?


Только если с доплатой (или квартиры в плохом районе и в хлам убитые)...
1+2 комнатные, стОят выше, чем она трёшка, как ни крути...


Существенна помощь риэлтора (агенства) или можно обойтись своими силами?


Риэлтр желателен...
Или, как минимум, юрист...


С чего начать это дело?


С поиска подходящих вариантов размена (либо - с поиска хорошего риэлтора)...
  • 0

Обучение ИНВЕСТИРОВАНИЮ и ТРЕЙДИНГУ - https://www.infoclub.info
Известнейшее мультимедийное ИЗДАТЕЛЬСТВО - http://www.info-dvd.ru

Авторский блог АНАТОЛИЯ БЕЛОУСОВА - http://www.cyberdengi.com


#3 Slog

Slog

    Ученик

  • Киберсанты
  • PipPip
  • 10 сообщений
0
Обычный
  • Страна, Город:
    Пенза
  • Пол:Мужчина

Отправлено 11 Октябрь 2011 - 17:21

Анатолий благодарю за ответ

Но поскольку я в этом деле не особо разбираюсь, а точнее вообще не разбираюсь, очень сложно конкретно предпринять какие то действия, поскольку вероятность обмана всегда присутствует.

Правильно ли будет если :
1 Оценить стоимость квартиры
2 Найти квартиры общей стоимостью этой (либо с доплатой)
3 А дальше? нужно продать квартиру и купить другие... непонятно как все это организовать правильно и без риска

прошу помочь знающих людей
  • 0

#4 RUnet Keeper

RUnet Keeper

    Свой человек

  • Клиент Info-DVD.Ru
  • PipPipPipPipPip
  • 5 789 сообщений
948
Очень хороший
  • Страна, Город:
    РУнет
  • Пол:Мужчина

Отправлено 11 Октябрь 2011 - 18:14

2+1 без вариантов. Варианты описанные Толей даже рассматривать не стоит (если не уверены что квартиры вырастут в цене). Даже вариант 1+1 не всегда удается. Например у меня в городе 1-шка стоит в среднем 2,1 миллиона, двушка 2.5 млн, а трешка 3,7 млн. Как видим даже обмен 1+1 не выходит. Разумеется если у вас квартира не в элитном районе.

Для начала хочется понять что Вам нужно. Вы просто хотите инвестировать в недвижимость или хотите там жить? Даже этот вопрос в корне меняет ответ на Ваши вопросы.

Если жить то лучше выбрать хороший вариант себе, а остальное инвестировать в другие направления.

Если инвестировать то нужно узнать план застройки(если предвидится) этого района(где собираетесь приобретать). Возможно там будут сносить дома и давать новое жилье. Либо же вы хотите просто сдавать эти квартиры. Тонкостей там море как и вариантов.

Может повезти, что людям приспичит именно ваш вариант, и тогда обмен может быть очень выгодным.

Наймите риэлтора или хотя бы просто проведите оценку квартиры. Учитывайте что риелторы набрасывают n-ую сумму на итоговый вариант (вы получите меньше).

Анализируйте рынок недвижимости города на протяжении хотя бы 1-2 месяцев чтобы понимать общие тенденции и средние цены. Ездить нужно обязательно. Последний раз я просмотрел в живую более 40 вариантов(!!!). Можете с помощью анализа провести и собственную оценку жилья. Когда посмотрите почем продают другие, их расположение(район, угловая ли, этаж) площадь, смежные ли комнаты, состояние квартир + скорость продажи(ведите учет появления и исчезновения объявления, можно звонить для уточнения продажи), можно узнать стоимость вашей недвижимости.

А что делать дальше будет понятно после того, как вы опишите цель этой манипуляции
  • 2

и снова в отпуске ))


#5 Анатолий Белоусов

Анатолий Белоусов

    Основатель форума

  • Администрация
  • 27 341 сообщений
8 761
Очень хороший
  • Страна, Город:
    Россия, г. Ижевск
  • Пол:Мужчина

Отправлено 11 Октябрь 2011 - 18:19

1 Оценить стоимость квартиры


Да! Но если наймете риэлтора, он это сделает за Вас.

2 Найти квартиры общей стоимостью этой (либо с доплатой)


Да! Но если наймете риэлтора, он это сделает за Вас.

3 А дальше? нужно продать квартиру и купить другие... непонятно как все это организовать правильно и без риска


Именно для этого и нужен хороший риэлтор и/или грамотный юрист. Сделка(и) будут оформляться через регпалату (так что, риск обмана невелик, сейчас не 90-е), но все равно - внимательно смотрите, что вам дают подписывать...
  • 0

Обучение ИНВЕСТИРОВАНИЮ и ТРЕЙДИНГУ - https://www.infoclub.info
Известнейшее мультимедийное ИЗДАТЕЛЬСТВО - http://www.info-dvd.ru

Авторский блог АНАТОЛИЯ БЕЛОУСОВА - http://www.cyberdengi.com


#6 Slog

Slog

    Ученик

  • Киберсанты
  • PipPip
  • 10 сообщений
0
Обычный
  • Страна, Город:
    Пенза
  • Пол:Мужчина

Отправлено 11 Октябрь 2011 - 18:45

Благодарю за пояснения мужики, буду пока пытаться узнать стоимость.

А суть размена (продажи) такая
В квартире живут мать и дочь , Мать хочет разменять квартиру чтобы у дочери была собственная и она могла жить самостоятельно...
  • 0

#7 RUnet Keeper

RUnet Keeper

    Свой человек

  • Клиент Info-DVD.Ru
  • PipPipPipPipPip
  • 5 789 сообщений
948
Очень хороший
  • Страна, Город:
    РУнет
  • Пол:Мужчина

Отправлено 11 Октябрь 2011 - 19:58

А причем тут раздел инвестирования? :blink:

Все что нужно уже описал Толя. Риэлтор -> варианты(продажа или обмен) -> обмен/продажа-покупка.

Но ни в коем случае не экономьте на юристе/риэлторе. Лучше потратить 10000-30000 но быть уверенным что все будет нормально и вас не кинут.

Последний раз мне помогал риелтор-помощник нотариуса. За все он взял 15000. Это и проверки квартиры и документов на чернуху и регпалата и т.д. Т.е. я просто оформил на него доверенность по всем волокитам, а он уже везде мотался и все делал. Потом он позвонил и я пришел за уже готовыми документами. + эти ребята знают как решить различные проблемы и уменьшить срок получения документов (мне могли их выдать уже через неделю, там какая-то схема с ипотекой).

Но не полагайтесь на одних лишь риэлторов. Ищите варианты сами, к вашим вариантам подключить риелтора не составит проблем.
  • 0

и снова в отпуске ))


#8 Анатолий Белоусов

Анатолий Белоусов

    Основатель форума

  • Администрация
  • 27 341 сообщений
8 761
Очень хороший
  • Страна, Город:
    Россия, г. Ижевск
  • Пол:Мужчина

Отправлено 11 Октябрь 2011 - 20:08

Но не полагайтесь на одних лишь риэлторов. Ищите варианты и сами, к вашим вариантам подключить риелтора не составит проблем.



+10000
  • 0

Обучение ИНВЕСТИРОВАНИЮ и ТРЕЙДИНГУ - https://www.infoclub.info
Известнейшее мультимедийное ИЗДАТЕЛЬСТВО - http://www.info-dvd.ru

Авторский блог АНАТОЛИЯ БЕЛОУСОВА - http://www.cyberdengi.com


#9 Мешок_соломы

Мешок_соломы

    Пиздобол

  • Заблокированные
  • PipPipPipPip
  • 268 сообщений
25
Очень хороший
  • Пол:Мужчина

Отправлено 12 Октябрь 2011 - 05:04

Добрый вечер всем.
Нужна помощь (совет) по размене трех комнатной квартиры.

Возможно ли сделать так чтобы разменять квартиру на две выше описанных?
Существенна помощь риэлтора (агенства) или можно обойтись своими силами?
С чего начать это дело?

P.S. Важно любое мнение!



риэлтеров - в топку, по сути они продают лишь номер телефона и иногда -ибо далеко не у всех есть эта услуга-за "проверку квартиры на вшивость", которую можно заказать отдельно за гораздо меньшие деньги, либо проверить самому ....
Если уж Вы готовы платить риэлторам их нереальные коммиссионные то выбирайте агентство с страхованием риэлторской ответственности, это хоть какой то смысл имеет (очень может быть что такого в Вашем городе нет ).
Вариант 3=2+1 без существенного ухудшения качества и без доплаты, возможен только в случае если Вы или знакомый работает в агенстве (желательно известное и крупное):
иногда бывают "горящие" варианты - кому-то срочно нужны деньги - но такие квартиры до "широкой публики" не доходят - расходятся по своим -обычно руководство скупает и выставляет по рыночной цене. Собственно наценка делается на любую квартиру, если изначально продавец выставляет ее за стоимость меньшую некой "среднерыночной".
. реальные примеры - друг разменял трешку как раз по Вашему варианту (причем улучшил район), специально устроился на работу риэлтером и год терпеливо ждал подходящих вариантов. Сестра однешку "махнула" на треху - подруга из агентства вывела продавца,которому срочно нужны были деньги, непосредственно на неё.
  • 0
а эта - самая ржавая..

#10 Serg58

Serg58

    Стажер

  • Киберсанты
  • PipPipPip
  • 93 сообщений
26
Очень хороший
  • Страна, Город:
    РФ, г.Пенза
  • Пол:Мужчина

Отправлено 12 Октябрь 2011 - 09:28

Добрый вечер всем.
Нужна помощь (совет) по размене трех комнатной квартиры.

Возможно ли сделать так чтобы разменять квартиру на две выше описанных?
Существенна помощь риэлтора (агенства) или можно обойтись своими силами?
С чего начать это дело?

P.S. Важно любое мнение!



Приветствую,Slog.

Не мог пройти мимо этого вопроса по двум причинам:

1. Я являюсь Риэлтором и общий стаж практической работы 6 лет

2. Работаю в г.Пенза, потому с радостью помогу земляку-)))( не сочтите за саморекламу, я не навязываю своих услуг, клиентов у меня всегда много, а свободного времени мало. Просто отвечу на вопросы)

Обменять 3-ку на 1 -и 2-х комнатную совершенно нереально( по рыночным ценам). Скажу больше- даже на Две 1-комнатные не всегда реально.

Но квартира квартире рознь- смотря какая у тебя 3-комнатная и какие запросы на однушку и двушку., есть ли доплата.

Считаю, что понадобится либо доплата, либо будет ухудшение условий( общее состояние квартиры, этажи, район). Может и не понадобится доплата( опять же нужно учитывать много факторов).

Вообще это называется "альтернативный обмен", то есть не напрямую меняем " шило на мыло", а путём продажи своей недвижимости и приобретения другой. Делать всё это нужно параллельно. И в первую очередь начать с продажи!!!

Работать с Риэлтором или нет- твоё личное дело. У нас в стране риэлторы сплошь обманщики и мошенники и зря едят свой хлеб( такое мнение часто можно услышать). Это мнение невежественных людей, которые слышат звон и распространяют слухи, которые сами не могут подтвердить, если у них спросить- А чем ты докажешь, что риэлтор - бесполезная профессия? Обычно на этом и затыкаются.

Несомненно, есть мошенники и обманщики, есть неграмотные риэлторы- однодневки и люди от них страдают. А разве таких нет среди Милиции, врачей, учителей??? Но эти профессии считаются уважаемыми почему то...

В общем переубеждать кого либо не собираюсь, у меня клиентов вполне хватает, причём очень много идут по рекомендациям от бывших клиентов, друзей и знакомых. Смысла нет спорить с пеной у рта и доказывать что не осёл.
Уважения к профессии риэлтора в целом по стране Нет. Но это не мешает работать, потому что есть уважение к каждому отдельному человеку и риэлтору, который действительно помогает людям и не зря ест свой хлеб. А это главное!


В любом случае, когда квартирой занимается риэлтор, есть свои плюсы:


- например у меня часто продаются квартиры, даже не успевая попадать в газеты, потому что я всегда держу руку "на пульсе" рынка и мои клиенты всегда довольны моей работой

-в силах хорошего риэлтора продать квартиру дороже и выгоднее обменять, чем это может сделать сам Продавец(часто так и получается)!!! Хороший риэлтор заработает сам и выгодно продаст клиенту!

- в силах хорошего риэлтора найти квартиру дешевле рыночной цены или сторговать, используя собственный удачный опыт общения с Продавцами

- риэлтор знает все тенденции рынка( ипотека, сертификаты, изменения документации) и избавляет клиентов от потерь времени, нервов и денег

-хороший риэлтор всегда предостережет Покупателя от квартиры, где есть недостатки, о которых не расскажет Продавец

-Каждый должен заниматься своим делом, а в недвижимости специалист-Риэлтор!!!




Для самостоятельного обмена посоветую такую последовательность действий:

1. В первую очередь определить рыночную стоимость квартиры, по которой её реально можно продать в данный момент времени. Данную стоимость можно узнать у любого практикующего риэлтора(желательно чтобы он работал непрерывно не менее 2 лет, т.е. чтобы знал динамику цен и статистику продаж).

Важный момент- цена экспозиции квартиры( цена из газет)- часто на порядок отличается от цены сделки(конечной продажи). Поэтому определять цену по аналогичным квартирам в газетах, и думать что за такую цену и продашь- не совсем правильно.

Прежде чем оценитьь стоимость квартиры, я например определяю порядка 30 факторов, влияющих на ценообразование и только после этого можно сложить правильную цену на квартиру. Есть очень много нюансов, например цена зависит от количества продаваемых аналогичных квартир в вашем районе, возможность продать по сертификатам( каких сейчас много, а если у вас не в порядке техпаспорт- это будет невозможно и львиная доля клиентов просто отпадает) и вплоть до наличия парковки у дома. Из мелочей, которые многие отсекают, складывается результат. Клиент нынче капризный.

Есть одна стратегия, если особо продажа "не горит"- поставьте цену чуть выше, чем продают все. И по количеству звонков, просмотров и просто реакции Покупателей поймёте, что это дорого и нужно цену снижать. Таким образом вы сможете плавно корректировать(снижать) цену и не продешевить. А если повезёт и попадётся сразу ваш клиент, который ищет именно ваш район и этаж- значит выгодно продадите!

Затем посмотреть по газетам и интернете что вы за вырученные деньги можете приобрести в желаемом районе. Прозвоните несколько обьявлений, поторгуйтесь. В итоге должна сложиться предварительная картина вашего будущего обмена.

2. Выставить квартиру на продажу. И искать покупателя. Как только покупатель будет найден, договариваться о задатке и выбивать себе выгодные условия для поиска(брать максимальное время в предварительном договоре, обычно 1,5 месяца достаточно)

3. Искать варианты себе ( но только после того, как нашли покупателя).

Обьясню почему.

Искать варианты себе до того, как выставили на продажу свою квартиру- по крайней мере глупо.

Допустим, вы нашли вариант, он вам понравился, а у вас нет денег. Деньги в вашей недвижимости, которую нужно ещё продать!!! ( для справки - по статистике средний срок продажи 3-комн. квартиры- 3-4 месяца, 1-комнатной- 1-1,5 месяца- вот вам и пища для размышлений)

Вы начинаете судорожно искать себе покупателя а его всё нет и нет. А хозяин квартиры, которая вам понравилась,требует задаток. Вы боитесь дать задаток потому что в договоре нужно будет писать срок когда вы обязаны рассчитаться, иначе задаток теряется. В итоге понравившаяся вам квартира продаётся другому лицу. В итоге кроме потраченного времени и нервов вы не получаете ничего!

Поэтому мой искренний совет:определяйтесь с ценой, выставляйте на продажу и когда пойдут первые просмотры или даже когда вам готовы дать задаток, только тогда начинайте искать себе! Из моей практики, когда поступают иначе- в 90 % случаев ничего не получается! Поверьте, за свою практику экспериментировал и так и так, и в итоге выбрал для себя единственную верную стратегию и клиентов в этом убеждаю.

Удачи!

Сообщение отредактировал Serg58: 12 Октябрь 2011 - 09:30

  • 1




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 скрытых пользователей